令和7年1月15日　提出 常総 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市本石下字寺浦４９１５番３ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、下水 石下 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 石下駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 常総市石下地区の区画整然とした住宅地域で、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。石下駅周辺は、 一定の選好性が認められ、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、常総市及び周辺市町の市街化区域内の住宅地域と判定した。需要者は常総市内に地縁的選好性を有する 地元関係者等が中心で圏域外からの転入は少ない。石下駅に比較的近い区画整然とした住宅地であるが、「平成２７年 ９月関東・東北豪雨」の浸水の影響が長引き、需要は弱含みであるが、地価は底値圏にあり、概ね横這い傾向で推移し ている。土地は１６５㎡で３５０万円前後、新築の戸建住宅は１，８００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 石下駅に比較的近い区画整然とした住宅地域に存し、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、常総市の 代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。標準地は画地規 模が小さく上記公法上の制約下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適用は 断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [126.4] [104.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 常総市の人口は微減傾向。「平成２７年９月 関東・東北豪雨」の浸水の影響により地価は 長期にわたり低迷していたが、底値感が一部 に見られる。 常総市石下地区の区画整然とした住宅地域で 、概ね底値圏にあり、需給は比較的安定して いる。 形状、規模等は標準的である。南西側接面の 中間画地。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％