令和7年1月15日　提出 常総 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   常総 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 常総市大輪町字満藏前２２１５番５外 ②地積 　(㎡) 602   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる住宅地域 北西6m市道 水道、下水 三妻 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.2 ｍ、奥行　約　　  23.9 ｍ、規模　　       602 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 三妻駅　南西方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部から離れた幹線道路背後の市街化調整区域内の農家集落地域で、当面現状維持で推移していくものと 予測する。外部需要が殆ど認められず、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、常総市及び周辺市町の市街化調整区域内の農家集落地域と判定した。需要者は常総市に地縁的選好性を 有する地元関係者等が中心であり、圏域外からの転入は殆ど認められない。常総市の中心部から離れた農家集落に位置 し、生活利便性が劣るため、需要は総じて弱含みである。取引が静態的であることから、市場の中心価格帯の把握は困 難であるが、土地は６００㎡程度で、総額６００万円前後が中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 常総市郊外の市街化調整区域内の農家集落地域に存し、自用目的での戸建住宅取引が中心である。比準価格は常総市及 び隣接町の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格 である。一方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念 した。本件では、比準価格を標準とし、周辺の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 常総市の人口は微減傾向。「平成２７年９月 関東・東北豪雨」の浸水の影響により地価は 長期にわたり低迷していたが、底値感が一部 に見られる。 常総市郊外の市街化調整区域内の農家集落地 域。地元需要が中心で、外部需要が殆ど認め られず、地価は弱含みで推移。 市街化調整区域内において形状、規模等は標 準的である。中間画地。なお、個別的要因に 変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％