別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
下妻 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下妻 5-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 北8.5m県道 水道、下水 下妻

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和５年５月８日に下妻市役
所新庁舎が開庁。都市機能誘
導区域、居住誘導区域。		 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 下妻駅南西方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、低層の小売店舗が建ち並ぶ古くからの商業地域で、今後とも商業地として熟成していくものと予測
する。地価水準は弱含み傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県西地区の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等
である。当該地域は下妻駅に近い県道沿いの店舗が連たんする古くからの商業地域。周辺住民のための小売店舗が多く
、顧客の流動性等は国道沿いの路線商業地域に比べて比較的劣り、商業地需要は減退傾向。価格を決定するのは買い手
市場である傾向があり、取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は下妻地区の古くからの商業地域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等で
ある。収益性を注視し、当該地域の地価水準を重視するため、取引時点が古い取引事例等も採用しているが県西地区の
商業地としての代替競争関係が認められる取引事例より査定した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[ 99.9]		 100
[126.5]		 [100.0]
100		 30,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 下妻地区の商業地域は下妻駅や市役所周辺か
ら、国道沿いの路線商業地域に移行しており
、特に下妻駅西口の古くからの個人営業小売
店舗は空洞化。

低層店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域で
、個人営業小売店舗が多く空洞化が見られ、
地価は弱含み傾向にある。


県道沿いの中間画地で、規模・道路幅員はほ
ぼ標準である。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下妻 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下妻ＦＨ公
Ｒ６
-8		 下妻市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
南西9.6m、
角地
（都） 近商

(90,300)
b 下妻ＦＨ調
Ｒ６
-20		 下妻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c 下妻ＦＨ公
Ｒ７
-44		 下妻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
d Ｒ６調常総
７５６１
-49		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西2.5m市道
、中間画地
商業

(80,240)
e Ｒ７公常総
７５６１
-5		 常総市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
33,557  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
32,254 		 100
[ 102.8]
31,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,400 
b (　           ) 
35,426  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,213 		 100
[ 107.1]
32,879 
32,900 
c (　           ) 
26,057  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
28,865 		 100
[  92.3]
31,273 
31,300 
d (　           ) 
29,575  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
29,786 		 100
[  97.4]
30,581 
30,600 
e (　           ) 
29,710  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
29,591 		 100
[  96.5]
30,664 
30,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,400 円／㎡]  



下妻 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,606,662 
1,011,539 
4,595,123 
4,351,320 
243,803 		 （　0.9733）
237,293 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,652,804 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下妻 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   232 ㎡     10.8 m x   21.5 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆをフロアー貸し店舗（１Ｆ全フロアー・約１９万円／月）、２～３Ｆを共同住宅を想定、駐車場を確保。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域内における同等の建物の標準による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
85.0 
106.25 
1,829 
194,331 		 3.0  582,993 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,359 
152,888 		 1.0  152,888 
1.0  152,888 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

500,107 		 888,769 
305,776 
⑨年額支払賃料        500,107 円　×　12ヶ月　＝　       6,001,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,001,284 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       498,107 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,503,177 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           888,769 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,150 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          305,776 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          95,335 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,606,662 円　　　　（　        24,167 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）商
　　　　-4		 2,083  
(   2,066) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,984 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,834 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,829 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下妻ＦＨ賃貸住
　　　　-6		 1,273  
(   1,273) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,697 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下妻 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,600 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 180,039 円  　　　        6,001,284　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      514,000 円  　　　　     61,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,011,539 円　（　　　　　　         4,360 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,351,320 円  
（　　　　　        18,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,606,662 円      
②総費用 1,011,539 円      
③純収益　①－② 4,595,123 円      
④建物等に帰属する純収益 4,351,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 243,803 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 237,293 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,652,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下妻 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
 0506000285403-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
下妻 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下妻 5-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ商業地域
 北8.5m県道 水道、下水 下妻

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.8 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．５ｍ県道 交通

施設		 下妻駅南西方

250m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 空洞化著しい既存商業地であり、業務需要が見込めず、当面地価はやや弱含みで推移していくものと予測される
。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下妻市を中心として県西地域を含む圏域に形成される商業地域である。需要者は個人事業者又は地元法人
が中心となるが、郊外路線への中心商業地のシフト等に伴う空洞化現象によって空き店舗が増え、業務需要は低迷した
ままである。背後の住宅地との価格差も少なくなりつつあるが、地価は弱含み状況にある。商業地の取引件数が少なく
、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、上記の単価及び総額はほぼ妥当と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は郊外路線商業地の発展に伴う差別化の影響を受け、対象近隣の空洞化が進行していることで収益価格はやや低
位に求められた。比準価格は対象近隣への業務需要が減退していることから、広域的に下妻市内のほか近隣の結城市の
事例も採用し、概ね市場性を反映した比準価格が得られた。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常総 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,500 円／㎡		 [ 99.2]
100		 100
[ 99.9]		 100
[126.7]		 [100.0]
100		 30,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少率・高齢化率（県平均下）、②取
引件数・建築着工数前年比増加、③商業地：
既存商業地空洞化で弱含み、路線商業地横這
い乃至弱含み

既存商業地で駐車場未整備・集客力のある店
舗が少ないため、店舗需要は少ない。背後の
住宅地価格に近づきつつあるが、地価はやや
弱含みで推移

画地の形状、規模等は概ね標準的であり、競
争力も中程度と把握される。なお、個別的要
因の変動は認められない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下妻 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下妻ＦＨ公
Ｒ７
-44		 下妻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
b 下妻ＦＨ調
Ｒ６
-20		 下妻市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
c 下妻ＦＨ公
Ｒ６
-8		 下妻市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東18m市道、
南西9.6m、
角地
（都） 近商

(90,300)
d Ｒ７公　結
城
-80		 結城市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
26,057  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
28,865 		 100
[  90.9]
31,755 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
31,800 
b (　           ) 
35,426  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
35,213 		 100
[ 116.1]
30,330 
30,300 
c (　           ) 
33,557  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
32,254 		 100
[  98.8]
32,646 
32,600 
d (　           ) 
35,031  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,891 		 100
[ 110.7]
31,519 
31,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     31,600 円／㎡]  



下妻 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,631,768 
1,015,311 
4,616,457 
4,351,320 
265,137 		 （　0.9733）
258,058 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      5,059,961 円　　　　（　     21,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下妻 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   232 ㎡     10.8 m x   21.5 m  前面道路：県道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２・３階を共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 地域の同種の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
85.0 
106.25 
1,816 
193,000 		 3.0  579,000 
1.0  193,000 

 2～ 3		 住宅
125.00 
90.0 
112.50 
1,351 
151,988 		 1.0  151,988 
1.0  151,988 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
88.3 
331.25 

496,976 		 882,976 
496,976 
⑨年額支払賃料        496,976 円　×　12ヶ月　＝　       5,963,712 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     331.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,963,712 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       494,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,468,724 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           882,976 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,097 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          496,976 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         154,947 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,631,768 円　　　　（　        24,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 下館賃商
　　　　-9		 1,760  
(   1,760) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,892 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,872 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,816 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 下館賃商
　　　　-14		 1,514  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,781 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下妻 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 183,600 円  　　　　     61,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 178,911 円  　　　        5,963,712　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      514,000 円  　　　　     61,200,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,200 円  　　　　     61,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,015,311 円　（　　　　　　         4,376 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9733    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0556 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,351,320 円  
（　　　　　        18,756 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,631,768 円      
②総費用 1,015,311 円      
③純収益　①－② 4,616,457 円      
④建物等に帰属する純収益 4,351,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 265,137 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 258,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,112 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,059,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下妻 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下妻市下妻字栗山乙３４９番２８
 0506000285403-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考