令和7年1月15日　提出 下妻 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下妻 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　研二   TEL.

鑑定評価額 6,600,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下妻市本宗道字宮西５４番３ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する既成住宅 地域 北3.4m市道 水道、下水 宗道 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  22.3 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや集落的性格を帯びた住宅 地域。 街 路 基準方位　北　　３ ．４ｍ市道 交通 施設 宗道駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 宗道駅勢力圏内の既成住宅地域として熟成しているの、今後も現状維持での推移と予測される。集落的要素を含 んだ地域性から今後も需要増は期待されず、今後も近隣地価は弱含み推移と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び周辺市町の住宅地域のほぼ全域であるが、特に千代川地区と強い代替・競争関係にあると判断さ れる。需要者の中心は同一需給圏内に所在するエンドユーザーが中心である。近隣は一定の集落性が認められる住宅地 域であるが、その集落的特性から広域からの不動産需要は期待出来ず、依然として地価は弱含んでいる。土地は４００ ㎡前後で７００万程度が需要中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は下妻市内で発生した５事例を採用したが、特に宗道駅勢力圏の事例を中心に試算されており、市場の実態を 反映した価格が得られたと思料する。また近隣周辺は農家集落的な性格を有しアパートは見られず、賃貸需要が見込め ないと判断されたため収益価格は試算しなかった。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との均 衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下妻 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.9] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ①人口は減少傾向であるが、県平均を下回る ②下妻地区は利便性が良好な市内中心地に人 気が集まる③千代川地区は内部的な需要に留 まる。 特段、地域要因の変動ない。総じて集落的要 素を含んだ地域性から期待出来る需要者は内 部に留まる傾向にあり、地価は依然として微 減推移である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％