鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
下妻 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下妻 -1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　植木　康雄

TEL.

鑑定評価額

5,450,000 円

１㎡当たりの価格

21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下妻市下妻字栗山乙２８３番６				②地積　(㎡)	250 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:3	住宅ＬＳ2	駅前商店街に近い空地等が見られる既成住宅地域	西4.5m市道	水道、下水	下妻 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

令和５年５月８日に下妻市役
所新庁舎が開庁。都市機能誘
導区域、居住誘導区域。

街

路

基準方位北、　　４
．５ｍ市道

交通

施設

下妻駅西方

530m

法令

規制

（都）１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、店舗併用住宅及び駐車場も見られる住宅地域で、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予
測する。地価水準はほぼ底値圏にありほぼ横ばい傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,410 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下妻市の非線引都市計画区域のほぼ全域。需要者の中心は下妻市の賃貸住宅住まいの３０～４０歳台の一
次取得者である。当該地域は古くからの住宅地域で需給は安定。下妻駅西口にあり、新築された市役所がある東口の住
宅地に比べ、住宅地としての人気は比較的劣るが、地価水準はほぼ底値圏にある。土地は２５０㎡程度で５００～６０
０万円程度、新築の戸建住宅で２，５００万円前後が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高校に近い既成市街地に位置し、店舗併用住宅等の収益物件が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
おらず収益価格は低位に試算された。快適性・利便性を重視する住宅地域であるので、取引時点が比較的古い取引事例
も採用したが下妻市の非線引都市計画区域の宅地としての品等のほぼ類似した取引事例より査定した比準価格を重視し
、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅地の地価は長期の地価下落で値頃感とな
り、下落幅は縮小傾向。但し、地元中心で引
き合いは依然低調。人口微減。高齢化率微増
。

当該地域は高校に近い住宅地域で、駐車場が
散見され、地価水準はほぼ底値圏にありほぼ
横ばい傾向にある。

西側道路接面の中間画地で、日照等は普通で
ある。規模・道路幅員等は標準である。個別
的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

下妻 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下妻ＦＨ公Ｒ７ -7	下妻市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、東3.6m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	下妻ＦＨ調Ｒ６ -14	下妻市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.3m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
c	下妻ＦＨ公Ｒ７ -14	下妻市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,180)
d	下妻ＦＨ公Ｒ７ -28	下妻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東4m、角地		（都） (60,200)
e	下妻ＦＨ調Ｒ６ -21	下妻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、東1.8m、角地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,810	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	23,480	100 [ 111.2]	21,115	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	21,500
b	(　 ) 21,248	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	20,288	100 [ 100.7]	20,147		20,500
c	(　 ) 22,466	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,937	100 [ 100.0]	21,937		22,400
d	(　 ) 22,892	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	22,159	100 [ 100.6]	22,027		22,500
e	(　 ) 22,692	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	20,846	100 [ 95.8]	21,760		22,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,800 円／㎡]

下妻 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,260,344	207,828	1,052,516	944,300	108,216	（　0.9720） 105,186	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,103,720 円　　　　（　 8,410 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下妻 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	ＬＳ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	180 ％	250 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は共同住宅でファミリータイプ（平均面積４５㎡・２戸）、駐車面積２台分を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,210	54,450	1.0	54,450
							1.0	54,450
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	1,230	55,350	1.0	55,350
							1.0	55,350
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		109,800		109,800
								109,800

⑨年額支払賃料	109,800 円　×　12ヶ月　＝　 1,317,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,317,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,361 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,208,239 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	109,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,007 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 109,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 51,098 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,260,344 円　　　　（　 5,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下妻ＦＨ賃貸住　　　　-6	1,273 ( 1,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,262 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下妻ＦＨ賃貸住　　　　-8	1,174 ( 1,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,198
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下妻 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,900 円	13,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	39,528 円	1,317,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 93,100 円	13,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	13,300 円	13,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,300 円	13,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 207,828 円　（　　　　　　 831 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	944,300 円（　　　　　 3,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,260,344 円
②総費用	207,828 円
③純収益　①－②	1,052,516 円
④建物等に帰属する純収益	944,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	108,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	105,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 421 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,103,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,410 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下妻 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下妻市下妻字栗山乙２８３番６	0506000285201-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
下妻 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下妻 -1

茨城県

茨城第２

氏名

不動産鑑定士　高橋　研二

TEL.

鑑定評価額

5,450,000 円

１㎡当たりの価格

21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下妻市下妻字栗山乙２８３番６				②地積　(㎡)	250 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:3	住宅ＬＳ2	駅前商店街に近い空地等が見られる既成住宅地域	西4.5m市道	水道、下水	下妻 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

下妻駅への接近性が良好な住
宅地域。

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

下妻駅西方

530m

法令

規制

（都）１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

下妻駅徒歩圏内の住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。良好な駅接近性及
び購入可能な価格帯に突入したことから、近隣地価は安定推移と予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,390 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね下妻市内の住宅地域であるが、周辺市町の住宅地域も含まれると思料される。需要者は同一需給圏内
に居住するエンドユーザーが中心である。近隣周辺は下妻駅接近性が良好な既成住宅地域である。総じて下妻市内では
利便性、住環境が良好な新興住宅地域に需要が集まる傾向であるが、近隣周辺は購入可能価格帯に突入しており地価は
横ばい傾向である。土地は２５０㎡程度で５５０万円前後、新築戸建で２，０００万円前後が需要中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市内で発生し、住環境が類似した４事例を採用して比準されており、市場性を反映していると思料する。近
隣地域は下妻駅から徒歩圏内であること、相応の利便性からアパートも見られるが、自己利用目的の取引が中心であり
、収益価格は価格形成に影響を与えていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を
参考に留めて、対象標準地の将来の動向にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

①人口は減少傾向であるが、県平均を下回る
②下妻地区は利便性が良好な市内中心地に人
気が集まる③千代川地区は内部的な需要に留
まる。

下妻駅西側の既成住宅地域で、良好な駅接近
性や総額的観点から需要回帰が概観されてお
り、地価は安定推移である。

道路方位の優位性は認められるが、個別的要
因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

下妻 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下妻ＦＨ公Ｒ７ -14	下妻市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,180)
b	下妻ＦＨ調Ｒ６ -62	下妻市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	下妻ＦＨ調Ｒ６ -14	下妻市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.3m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
d	下妻ＦＨ公Ｒ７ -58	下妻市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西5.5m、北6m、東4m、四方路		（都）１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,466	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,937	100 [ 100.0]	21,937	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 26,667	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	25,487	100 [ 115.1]	22,143		22,600
c	(　 ) 21,248	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	20,288	100 [ 98.8]	20,534		20,900
d	(　 ) 15,797	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.5]	18,244	100 [ 88.3]	20,661		21,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,800 円／㎡]

下妻 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,261,378	209,160	1,052,218	944,300	107,918	（　0.9720） 104,896	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,097,920 円　　　　（　 8,390 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下妻 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	45.00	ＬＳ2	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	180 ％	250 ㎡	9.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（約４５㎡）×２戸を想定。駐車場は戸数分を敷地内に確保。近隣地域の標準的階高を考慮して建物想定を行った。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	45.00	100.0	45.00	1,211	54,495	1.0	54,495
							1.0	54,495
2～ 2	住宅	45.00	100.0	45.00	1,231	55,395	1.0	55,395
							1.0	55,395
～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		109,890		109,890
								109,890

⑨年額支払賃料	109,890 円　×　12ヶ月　＝　 1,318,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,318,680 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,209,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	109,890 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 109,890 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 51,140 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,261,378 円　　　　（　 5,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	下妻ＦＨ賃貸住　　　　-16	1,193 ( 1,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,263 円/㎡　月額支払賃料（　 1,211 円/㎡）　基準階 1 F B
b	下妻ＦＨ賃貸住　　　　-19	950 ( 949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,263
c	下妻ＦＨ賃貸住　　　　-21	1,294 ( 1,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,250

下妻 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	39,900 円	13,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	39,560 円	1,318,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 93,100 円	13,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	13,300 円	13,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,300 円	13,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 209,160 円　（　　　　　　 837 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,300,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	944,300 円（　　　　　 3,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,261,378 円
②総費用	209,160 円
③純収益　①－②	1,052,218 円
④建物等に帰属する純収益	944,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	107,918 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	104,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,097,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,390 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下妻 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下妻市下妻字栗山乙２８３番６	0506000285201-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考