令和7年1月14日　提出 龍ケ崎 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 5-5 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　關本　淳一   TEL.

鑑定評価額 36,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市川原代町字下田５４２５番２ ②地積 　(㎡) 1,740   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:2 店舗、事務所兼工場 Ｓ1 低層の店舗等の見ら れる路線商業地域 北西28m県道 水道、ガス 竜ヶ崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 平家建の低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  64.0 ｍ、規模　　     1,740 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに店舗及び事務所が 散在する地域 街 路 ２４．６ｍ県道 交通 施設 竜ヶ崎駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の路線商業地域で、未利用地及び農地等も介在し店舗の連担性は低い。値頃感はあるものの、 市街化区域内商業地域と異なり、利用用途に制限があるため地価水準はやや低位にある。 (3)最有効使用の判定 平家建の低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨城県南の路線商業地域である。主たる需要者は地元の個人事業者及び法人事業者が中心となる。市街 化調整区域のため利用用途に制限があるものの、当該要因により価格帯が抑えられ、投資採算性の面からロードサイド 型の郊外型店舗を展開する法人事業者等の需要もある。取引の中心となる画地規模及び価格帯は、店舗利用用途及び画 地規模等にも左右されるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内に存する幹線道路沿いの路線商業地域で、賃貸建物等の想定が規制等により困難であるこ とから収益還元法の適用を見送った。一方、路線商業地域の同一需給圏は広域的に形成されることから、取引事例の収 集範囲を広域的に捉え規範性の高い取引事例を採用することが出来た。したがって本件鑑定評価にあたっては、比準価 格を妥当と認め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲敷 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 76.1] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域内の路線商業地域は、利用方 法に制限があるため、土地需要の大幅な増加 は見込めない状況にある。 幹線道路沿いの商業地で、未利用地もみられ 店舗の連担性は低いが、値頃感から地価は概 ね横ばいの水準で推移すると思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　 +20.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％