別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
龍ケ崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
龍ケ崎 5-4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　佐野　俊夫   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)

2.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
等の存する駅前商業
地域		 東（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 龍ケ崎市駅　　　駅
前広場		 交通

施設		 龍ケ崎市駅北西方駅前
広場接面
 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 龍ケ崎市駅至近に立地してる商業地としての希少性もあり、需要及び地価は今後も安定的に推移すると予測する
。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の各駅周辺商業地域及び龍ケ崎市を中心とした周辺自治体を含む県南商業地域一円。需要
者の中心は、地元自営業者、中小法人、事務所ビル経営者等である。郊外路線商業地域等の商業施設が客足の中心とな
っており、概して既存商業地域に対する土地需要はやや弱含みであるが、近隣地域はＪＲ駅前立地という希少性があり
潜在的な需要は底堅いと思料する。総額は面積等によるバラツキも多く需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域特性等により豊富な事例収集が困難であり、取引時点を遡った事例も採用したが、概ね対象地の市場性を反映した
価格が試算された。また近隣地域は既成商業地域であるが元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び、賃貸収
入を見込んだ不動産取得需要が従来から少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準
に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[168.1]		 [105.0]
100		 45,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 沿道型店舗への顧客流出等から、旧来からの
既成商業地の収益力及び商業繁華性は相対的
に低下している。


龍ケ崎市駅西口駅前広場沿いの立地で希少性
があり、潜在的には底堅い需要があると思料
する。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 龍ケ崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 龍ケ崎ＵＷ
公７
-39		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m県道、
北12m、角地
１住居

(70,200)
b 龍ケ崎ＵＷ
公７
-58		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 龍ケ崎ＵＷ
公６
-31		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 龍ケ崎ＵＷ
調６
-15		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12m市道、
北12m、角地
２住居

(70,200)
e 龍ケ崎ＵＷ
調６
-27		 龍ケ崎市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西21m市道、
南9m、東6m、
三方路
２中専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
42,929 		 100
[  94.2]
45,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
47,900 
b (　           ) 
57,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,333 		 100
[ 125.1]
45,830 
48,100 
c (　           ) 
43,891  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
43,891 		 100
[  95.9]
45,767 
48,100 
d (　           ) 
54,098  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
51,522 		 100
[ 112.5]
45,797 
48,100 
e (　     34,758) 
57,930  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
55,171 		 100
[ 121.2]
45,521 
47,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -19.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,000 円／㎡]  



龍ケ崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,547,878 
867,136 
3,680,742 
3,004,230 
676,512 		 （　0.9460）
639,980 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,548,627 円　　　　（　     32,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
龍ケ崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   382 ㎡     29.7 m x   12.7 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（約１３５㎡）のフロア貸し、２階ファミリータイプの共同住宅（４５㎡×３戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
100.0 
135.00 
1,746 
235,710 		 3.0  707,130 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,300 
175,500 		 1.0  175,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

411,210 		 882,630 
0 
⑨年額支払賃料        411,210 円　×　12ヶ月　＝　       4,934,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,934,520 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       394,762 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,539,758 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           882,630 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,120 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,547,878 円　　　　（　        11,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-2		 1,866  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,744 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,746 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-4		 2,267  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,874 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
龍ケ崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,600 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 148,036 円  　　　        4,934,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,300 円  　　　　     41,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         867,136 円　（　　　　　　         2,270 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9460    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,004,230 円  
（　　　　　         7,864 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,547,878 円      
②総費用 867,136 円      
③純収益　①－② 3,680,742 円      
④建物等に帰属する純収益 3,004,230 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 676,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 639,980 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,548,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 龍ケ崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９
 0504000302771-0000
2 　龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番５０
 0504000302772-0000
3 　龍ケ崎市小通幸谷町字蛭川５５３番１５
 0504000283555-0000
4 　龍ケ崎市小通幸谷町字蛭川５６３番１
 0504000283583-0000
5 　龍ケ崎市小通幸谷町字蛭川５６３番５
 0504000283587-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
龍ケ崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
龍ケ崎 5-4 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.
鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９外
 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)

2.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層の店舗、事務所
等の存する駅前商業
地域		 東（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 龍ケ崎市駅西口駅前
広場		 交通

施設		 龍ヶ崎市駅北西方駅前
広場接面
 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前のロータリーに面した地域である。背後地の高齢化が進行し、消費支出も低迷していると思われる。一方、
常磐線全体に対し再評価の動きがあり、地価は安定的に推移するものと思量する。
(3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市、牛久市及び土浦市等県南部から県央部に位置する、商業地域一帯と判定した。需要者は、主に
資本力を有する地元商業資本や個人商店が考えられる。商業地の中心は、消費行動の多様化や自動車交通の発達等に伴
い従来の商業地域から郊外部へ移行する流れが続いており、駅前等旧来の商業地域の相対的地位は低下傾向にある。取
引が限定的であるため中心価格帯の把握は困難であるが、１５万円／坪程度であり安定的に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 茨城県南部及び南西部を中心に、比較的広範囲から取引事例を得た。選択した事例は適正であり、比準価格は客観性が
高い。収益価格については、地域的に地価に見合った賃料が期待しにくいという面があり、やや低位に求められた。鑑
定評価額決定にあたっては、従来からの取引慣行も考慮し、比準価格を重視し収益価格を比較考量するとともに代表標
準地を規準とした価格との均衡にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　取手 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[167.7]		 [105.0]
100		 45,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で２
．４％減少しており、高齢化率は３１．７％
であった。県の高齢化率３１．０％よりやや
高い。

駅前のロータリーに面する商業地域であり、
街路条件、接近条件、環境条件等に格別の変
化は認められない。


個別的要因に変動はない。今後も当分の間、
同様の状況が継続すると思量する。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 龍ケ崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 龍ケ崎ＵＷ
公７
-39		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東25m県道、
北12m、角地
１住居

(70,200)
b 牛久ＳＴ調
６
-49		 牛久市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c 土浦（Ｒ７
公）
-113		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m県道、
西4m、南3.4m、
三方路
準工

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）
-187		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.5m市道
、中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
42,929 		 100
[  89.6]
47,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
50,300 
b (　           ) 
51,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
64,006 		 100
[ 130.7]
48,972 
51,400 
c (　           ) 
34,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.3]
40,730 		 100
[  91.1]
44,709 
46,900 
d (　     24,888) 
35,341  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
37,201 		 100
[  84.8]
43,869 
46,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -14.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,900 円／㎡]  



龍ケ崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,442,467 
743,035 
3,699,432 
3,057,600 
641,832 		 （　0.9726）
624,246 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     12,240,118 円　　　　（　     32,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
龍ケ崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 135.00 ＬＳ2 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   382 ㎡     29.7 m x   12.7 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプ２ＤＫ居宅４５㎡×３戸とし、駐車場を含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.00 
100.0 
135.00 
1,650 
222,750 		 3.0  668,250 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
135.00 
100.0 
135.00 
1,289 
174,015 		 1.0  174,015 
1.0  174,015 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

396,765 		 842,265 
174,015 
⑨年額支払賃料        396,765 円　×　12ヶ月　＝　       4,761,180 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,761,180 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       380,894 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,380,286 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           842,265 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,749 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          174,015 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          54,432 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,442,467 円　　　　（　        11,629 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-1		 1,385  
(   1,345) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,413 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,654 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 龍ケ崎ＵＷ公６
商
　　　　-3		 1,635  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,091 
c 龍ケ崎ＵＷ調６
商
　　　　-1		 1,875  
(   1,774) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,347 
龍ケ崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,800 円  　　　　     41,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 142,835 円  　　　        4,761,180　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      353,600 円  　　　　     41,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,600 円  　　　　     41,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,600 円  　　　　     41,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         743,035 円　（　　　　　　         1,945 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,057,600 円  
（　　　　　         8,004 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,442,467 円      
②総費用 743,035 円      
③純収益　①－② 3,699,432 円      
④建物等に帰属する純収益 3,057,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 641,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 624,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,634 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,240,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 龍ケ崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番４９
 0504000302771-0000
2 　龍ケ崎市佐貫町字蛭川４８９番５０
 0504000302772-0000
3 　龍ケ崎市小通幸谷町字蛭川５５３番１５
 0504000283555-0000
4 　龍ケ崎市小通幸谷町字蛭川５６３番１
 0504000283583-0000
5 　龍ケ崎市小通幸谷町字蛭川５６３番５
 0504000283587-0000
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備考