鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＴＫ公７ -30	稲敷郡阿見町		畑		ほぼ整形	東4m町道、中間画地		１低専 (40,80)
b	龍ケ崎ＵＷ公７ -25	龍ケ崎市		宅地		不整形	東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	龍ケ崎ＨＭ調６ -14	龍ケ崎市		宅地		不整形	西6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	阿見ＴＫ公７ -5	稲敷郡阿見町		畑		不整形	南5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e	阿見ＴＫ公７ -62	稲敷郡阿見町		畑		不整形	南東6m町道、北西3m、二方路		１低専 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 11,304	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	11,813	100 [ 112.1]	10,538	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	10,500
b	(　　 ) 15,649	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	15,712	100 [ 144.0]	10,911		10,900
c	(　　 ) 8,908	100 [ 70.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	12,789	100 [ 93.7]	13,649		13,600
d	(　　 ) 8,387	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 80.0]	10,578	100 [ 100.8]	10,494		10,500
e	(　　 ) 16,911	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	17,114	100 [ 155.0]	11,041		11,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +18.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月　 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +12.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +52.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 10,700 円／㎡]

龍ケ崎 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　（円／㎡）	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n： 20.0 月 p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　（円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
40,600	（　 80.0 ％） 32,480	13,000		2,600	4,000	12,880
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 21.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8264　　　　 10,644		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 10,644		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		10,600

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	龍ケ崎ＵＷ公７ -55	39,966	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [100.0]	100 [108.2]	100 [ 95.6]	38,830	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	38,800
	b	龍ケ崎ＵＷ公７ -63	39,270	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [ / ]	100 [102.0]	100 [ 93.5]	41,300		41,300
	c	龍ケ崎ＵＷ公７ -60	38,443	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 91.0]	41,582		41,600

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -9.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +8.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -15.0	環境　　　 +10.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 -15.0	環境　　　 +7.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

40,600 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	龍ケ崎 -6	62,000	[100.8] 100	100 [105.0]	100 [147.3]	40,407	[100.0] 100	40,400

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 +3.0

環境　　 +43.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

40,600 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   1,517 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東        ｍ、西        ｍ、南        ｍ、北        ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　      7　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　    173 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　   0.3 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％

＊擁壁工事の概要
　不要
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装、道
　路延長距離４０ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水、汚水分流式
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園１区画：１２０㎡
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 40.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 40.0 ｍ
＊その他
　本標準地のみの開発を想定。よっ
　て開発区域は本標準地全体。ゴミ
　置場約２㎡、セットバック約３０
　㎡
　

４　不動産ＩＤ

龍ケ崎 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１	0504000362454-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
龍ケ崎 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

龍ケ崎 3-1

茨城県

茨城第１

氏名

不動産鑑定士　關本　淳一

TEL.

鑑定評価額

17,100,000 円

１㎡当たりの価格

10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１

②地積(㎡)

1,599

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１中専
(60,200)

（その他）

(60,160)

1:2

畑

周辺の宅地化が進む熟成度の高い地域

北東3m市道

水道、下水

龍ケ崎市

1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 35 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

畑（宅地見込地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 1,517 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

３ｍ市道

交通

施設

龍ケ崎市駅南東方

1.5km

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の
　将来予測

ＪＲ龍ケ崎市駅に比較的近く利便性も概ね良好で、徐々に宅地化が進むと予測する。ニュータウン地区等で既存
の宅地供給も多いため直近での開発実現性は低いが、期待感から地価はやや強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

宅地造成のうえ、戸建住宅の敷地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 10,700 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 8,570 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね茨城県南部に位置する宅地見込地全域と判定した。需要者は茨城県内及び関東近県のデベロッパーが
中心となる。茨城県南部地域の比較的利便性の高い地域は宅地需要が回復しつつあり、これに伴い宅地見込地需要も一
定程度見込まれることから、需要は概ね安定的に推移している。宅地見込地の取引自体が少ないこと及び開発規模に差
異が大きいことから、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内において価格牽連性を有する宅地見込地の取引事例から、適正に各要因比較等を行い試算が
なされており信頼性は高い。控除法による価格は開発業者の投資採算性に着目した価格であるが、想定要素も多く相対
的な説得力はやや劣る。したがって本件鑑定評価に当たっては、宅地見込地としての市場の実勢を的確に反映した比準
価格を妥当と認め、控除法による価格を参考に留めて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 10,600 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +0.9 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

茨城県南部においては、宅地需要が回復しつつある
。当該要因を反映して宅地見込地価格は概ね堅調に
推移するものと判定した。

街路が狭隘なため直近における開発実現性は低いが
、ＪＲ龍ケ崎市駅徒歩圏内で一定の選好性が認めら
れ、地価はやや強含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

龍ケ崎 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	阿見ＴＫ公７ -5	稲敷郡阿見町		畑		不整形	南5m町道、中間画地		１低専 (50,100)
b	阿見ＴＫ公７ -30	稲敷郡阿見町		畑		ほぼ整形	東4m町道、中間画地		１低専 (40,80)
c	牛久ＳＴ調６ -77	牛久市		畑		ほぼ整形	南1.8m未舗装市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	龍ケ崎ＵＷ調６ -61	龍ケ崎市		田、畑		ほぼ整形	西4m市道、北東4m、準角地		１住居 (70,160)
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 8,387	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 80.0]	10,578	100 [ 102.0]	10,371	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	10,400
b	(　　 ) 11,304	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	11,813	100 [ 105.1]	11,240		11,200
c	(　　 ) 6,693	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	9,561	100 [ 95.0]	10,064		10,100
d	(　　 ) 10,101	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	10,172	100 [ 92.8]	10,961		11,000
e	(　　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +2.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	画地	行政	その他	交通・接近	環境	宅地造成
						行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 10,700 円／㎡]

龍ケ崎 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　（円／㎡）	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n： 18.0 月 p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　（円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
25,800	（　 80.9 ％） 20,872	7,000		1,260	2,500	10,112
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 18.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8475　　　　 8,570		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 8,570		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		8,570

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	龍ケ崎ＵＷ公７ -44	25,667	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [100.0]	100 [108.2]	100 [ 88.9]	26,817	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	26,800
	b	龍ケ崎ＵＷ公７ -45	30,612	100 [100.0]	[100.4] 100	100 [ / ]	100 [102.0]	100 [121.5]	24,800		24,800
	c	龍ケ崎ＨＭ調６ -10	25,510	100 [100.0]	[100.5] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 95.5]	25,813		25,800

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 -3.0	環境　　　 -11.0
			画地　　　 +8.2	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +4.0	交通・接近 -8.0	環境　　　 +27.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +4.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

25,800 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	龍ケ崎 -12	27,400	[ 99.6] 100	100 [102.0]	100 [103.6]	25,826	[100.0] 100	25,800

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 +8.0

交通・接近　　 -5.0

環境　　 +1.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

25,800 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　   1,517 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     15 ｍ、西     15 ｍ、南     27 ｍ、北     27 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　100 ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　      8　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　    154 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　       ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％

＊擁壁工事の概要
　不要
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、アスファルト舗装、道
　路延長距離約３９ｍ
　
　
＊排水工事の概要
　雨水、汚水分流式
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 39.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 39.0 ｍ
＊その他
　ゴミ置場約１．５㎡、セットバッ
　ク約３０㎡
　
　
　

４　不動産ＩＤ

龍ケ崎 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	龍ケ崎市南中島町字中畑２８３番１	0504000362454-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考