別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
龍ケ崎 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
龍ケ崎 -13 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　高橋　恒   TEL.
鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 龍ケ崎市中根台５丁目２番１７
 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(50,100)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
も見られる閑静な住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位：北、６ｍ
市道		 交通

施設		 龍ケ崎市駅東方

3.8km		 法令

規制		 ２低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 龍ケ崎市を代表する大規模住宅地域として熟成が進んでいる。将来的にも熟成度を高めながら、現状通り推移し
ていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を龍ケ崎市内及び隣接市内の住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の３０
～４０代前半の一次取得者等が大半を占める。龍ケ崎市を代表する大規模住宅地域で、一定の品等、利便性を有するた
め地価は堅調である。ヨーカドー撤退の影響がやや不安視されるが、龍ケ丘地区等の商業施設増加もあり、影響は少な
いか。中心となる価格帯は、土地総額で８百～１千２百万円程度、新築戸建で２千５百万～３千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 区画整然とした低層住宅地域で、面大地を中心に地主が節税目的で建設したと思われる賃貸用物件も見られるが、自用
目的での取引が支配的で、アパート等建築目的の土地取得需要はない。取引事例比較法の適用に際しては、比較的信頼
性の高い５事例を採用、適切な補修正が施されており比準価格の規範性、信頼性は高い。よって、代表標準地との検討
を踏まえ、比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　龍ケ崎 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[160.6]		 [105.0]
100		 38,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 龍ケ崎市の人口は減少傾向だが、龍ケ岡地区
では増加傾向、地価は一定水準の環境を有す
る地域を中心に強含みに転じている。


駅にはやや遠いがニュータウン内の区画整然
とした一定の品等、利便性を有する住宅地で
あり、地価は上昇傾向。


個別的要因の変動は存しない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 龍ケ崎 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 龍ケ崎ＵＷ
公７
-55		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(50,80)
b 龍ケ崎ＵＷ
公７
-47		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(50,80)
c 龍ケ崎ＵＷ
公７
-54		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
東18m、
二方路
１低専

(50,80)
d 龍ケ崎ＵＷ
公７
-45		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
e 龍ケ崎ＵＷ
公７
-43		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
37,122 		 100
[ 100.0]
37,122 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
39,000 
b (　           ) 
34,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.5]
39,509 		 100
[ 106.1]
37,238 
39,100 
c (　           ) 
30,945  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.8]
42,634 		 100
[ 108.2]
39,403 
41,400 
d (　           ) 
30,612  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
30,132 		 100
[  89.1]
33,818 
35,500 
e (　           ) 
34,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
33,735 		 100
[  91.1]
37,031 
38,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -13.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,000 円／㎡]  



龍ケ崎 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,636,862 
478,676 
2,158,186 
1,961,370 
196,816 		 （　0.9707）
191,049 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,820,980 円　　　　（　     15,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
龍ケ崎 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 50 ％   100 ％   100 ％   248 ㎡     17.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ４５㎡×４戸、敷地内駐車場各戸１台（使用料は家賃に含む） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,245 
112,050 		 1.0  112,050 
1.0  112,050 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,245 
112,050 		 1.0  112,050 
1.0  112,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

224,100 		 224,100 
224,100 
⑨年額支払賃料        224,100 円　×　12ヶ月　＝　       2,689,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,689,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       161,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,527,848 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           224,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          224,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         106,907 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,636,862 円　　　　（　        10,633 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 龍ケ崎ＵＷ公６
住
　　　　-3		 1,179  
(   1,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,179 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,299 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,245 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 龍ケ崎ＵＷ公７
住
　　　　-4		 1,491  
(   1,489) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,355 
c 龍ケ崎ＵＷ公７
住
　　　　-3		 1,174  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,174 
龍ケ崎 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 83,700 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 80,676 円  　　　        2,689,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       21,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      237,100 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         478,676 円　（　　　　　　         1,930 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,961,370 円  
（　　　　　         7,909 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,636,862 円      
②総費用 478,676 円      
③純収益　①－② 2,158,186 円      
④建物等に帰属する純収益 1,961,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 196,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 191,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          770 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,820,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 龍ケ崎 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　龍ケ崎市中根台五丁目２番１７
 0504000325663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
龍ケ崎 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
龍ケ崎 -13 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　清人   TEL.
鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 31,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 龍ケ崎市中根台５丁目２番１７
 ②地積
　(㎡)		 248  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(50,100)

（その他）

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
も見られる閑静な住
宅地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 龍ケ崎市駅東方

3.8km		 法令

規制		 ２低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は区画整然とした戸建住宅中心の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市を中心に隣接市町を含む住宅地の圏域で、需要者は龍ケ崎市内に居住する一次取得者層が大半で
ある。ニュータウン地区の新興住宅地や龍ケ崎市駅勢圏の一定の品等を有し利便性が良好なエリアの需要は、引き続き
堅調に推移している。市場での需要の中心となる価格帯としては、土地は総額７００～１，０００万円前後、新築戸建
物件の総額は２，０００～２，５００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的である。比準価格は、代替競
争関係を有する龍ケ崎市内の取引事例から適切に試算が行われており、信頼性の程度が高い。収益価格は、居住の快適
性が重視される地域であるため低位に試算された。以上、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考に留め、住宅
地としての市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　龍ケ崎 -6                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     62,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[160.6]		 [105.0]
100		 38,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 龍ケ崎市の人口は減少傾向にある中、龍ケ岡
地区の人口は増加傾向。ニュータウン地区及
び龍ケ崎市駅周辺地区の地価は緩やかな上昇
傾向にある。

区画整然とした比較的良好な住環境を有する
住宅地域で、競争力の程度は増しており、地
価は若干の上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 龍ケ崎 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 龍ケ崎ＵＷ
公７
-63		 龍ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
b 龍ケ崎ＵＷ
公７
-43		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c 龍ケ崎ＵＷ
公７
-55		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
１低専

(50,80)
d 龍ケ崎ＵＷ
公７
-12		 龍ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7.4m市道
、南東15m、
二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,616 		 100
[ 102.3]
37,748 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
39,600 
b (　           ) 
34,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
33,735 		 100
[  97.7]
34,529 
36,300 
c (　           ) 
39,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
37,122 		 100
[ 100.0]
37,122 
39,000 
d (　           ) 
38,285  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
38,095 		 100
[  98.2]
38,793 
40,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,000 円／㎡]  



龍ケ崎 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,504,377 
471,016 
2,033,361 
1,834,830 
198,531 		 （　0.9707）
192,714 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      3,854,280 円　　　　（　     15,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
龍ケ崎 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 50 ％   100 ％   100 ％   248 ㎡     17.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建アパート・１ＬＤＫ・平均専有面積４５㎡×４戸、敷地内に駐車場（使用料は賃料に含む。）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,160 
104,400 		 1.0  104,400 
1.0  104,400 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,180 
106,200 		 1.0  106,200 
1.0  106,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

210,600 		 210,600 
210,600 
⑨年額支払賃料        210,600 円　×　12ヶ月　＝　       2,527,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,527,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       126,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,400,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           210,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          210,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         101,536 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,504,377 円　　　　（　        10,098 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 龍ケ崎ＵＷ公７
住
　　　　-3		 1,174  
(   1,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,219 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,210 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,160 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 龍ケ崎ＵＷ公７
住
　　　　-1		 1,129  
(   1,129) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.5]		 100
[100.0]
1,202 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
龍ケ崎 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 78,300 円  　　　　     26,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 75,816 円  　　　        2,527,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,800 円  　　　　     26,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,100 円  　　　　     26,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,100 円  　　　　     26,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         471,016 円　（　　　　　　         1,899 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,834,830 円  
（　　　　　         7,399 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,504,377 円      
②総費用 471,016 円      
③純収益　①－② 2,033,361 円      
④建物等に帰属する純収益 1,834,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 198,531 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 192,714 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,854,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 龍ケ崎 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　龍ケ崎市中根台五丁目２番１７
 0504000325663-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考