令和7年1月14日　提出 龍ケ崎 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -10 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　羽場　睦夫   TEL.

鑑定評価額 4,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市野原町５９番２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 竜ヶ崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 竜ヶ崎駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅も介在する低層住宅地で、一定の居住環境、利便性を有している。市場は回復傾向にあるが、ニュータ ウン等を購入する需要層とは異なり地元志向のため需要が小さく地価が急反発する状況にない。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は龍ケ崎市及び周辺の取手市・牛久市等で価格水準があまり高くない中規模住宅の圏域である。需要者は同 一需給圏内の一次取得者が中心となる。土地需要は龍ケ崎ニュータウンに集中している。需要の中心となる価格帯は土 地が１８０㎡程度で４００万円程度、新築戸建に関しては２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。共同住宅も介在するが、画地条件から賃貸物件建築 が見込まれない為、収益還元法の適用を見送った。市場の中心は自用建物建築目的の地域であり、現実の市場において 成立した比準価格には十分な説得力が存する。よって、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、比準価格で鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.0] 100 [ 99.9] [104.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要の中心が、龍ケ崎ニュータウンに移 行しているが、旧市街地の低価格帯の宅地の 需要は、一次取得者により維持されている。 比較的市場性に劣ると見られた竜ヶ崎駅圏だ が一定の居住環境・利便性を有する地域であ り、割安感から下げ止まりからやや上昇傾向 もみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％