令和7年1月14日　提出 龍ケ崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   龍ケ崎 -3 茨城県 茨城第１ 氏名  不動産鑑定士　五木田　裕一   TEL.

鑑定評価額 4,320,000 円  １㎡当たりの価格 27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 龍ケ崎市川原代町字池ノ下１２３４番１７ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 龍ケ崎市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５．０ ｍ市道 交通 施設 龍ケ崎市駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの既存住宅地域であり、成熟がみられる反面、画地規模が小さい住宅が集積しているなど住環境面で劣 後している。新興住宅地域と比較し、競争力は相対的に劣るため訴求力が弱いものの、地価は安定している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、龍ケ崎市内の旧来からの住宅地域を中心に、県南部の各市町に存する住宅地域一帯と判定した。需要者 は、当該地域に地縁を有する一次取得者が中心である。龍ケ崎市駅徒歩圏だが、快適性等住環境面から競争力は、やや 劣後する状況である。地域として熟成しているが、少子高齢化も進行している。当該地域での住宅需要の中心は、土地 が約１６０㎡で４５０万円前後、新築戸建で約２０００万円程度が上限であり、幾分上昇傾向が窺われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの既成住宅地域であるため、自己用住宅を求める取引がその大半を占め、賃貸アパート等投資目 的の取引は少ない。また地域における標準的な画地規模等を考慮すると、経済合理性に適った収益物件の計画が厳しい と判断し、収益価格を求めることを断念した。よって、本件では、市場参加者の視点に立ち客観性を有する比準価格を 採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　龍ケ崎 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.0] 100 [ 76.4] [101.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年１０月１日現在、人口は５年間で２ ．４％減少しており、高齢化率は３１．７％ であった。県の高齢化率３１．０％よりやや 高い。 旧来からの住宅地域で、街路条件等も劣後す るなど環境面でやや劣るものの一定以上の需 要が存すると見込まれ、地価は横ばい傾向で ある。 個別的要因に特段変動はない。接面方位が北 東側であるため、北側で街路に接する画地と 比較して若干競争力が優る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％