令和7年1月15日　提出 結城 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 9-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 327,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市新堤仲通り６番１８外 ②地積 　(㎡) 17,299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場、倉庫兼事務所 中小規模の工場等を 中心とした工業団地 北東16m市道 水道、ガス 結城 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 213.0 ｍ、奥行　約　　 122.0 ｍ、規模　　    17,300 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 結城第一工業団地（新堤仲通 り地区） 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 結城駅南方 2.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等を中心とした工業団地に存し、今後もほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価水 準は、需要に対し供給が少なく、地価は底堅く推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に県西、県南地区の内陸型工業地域全般と判定した。需要者は、県内外の大手製造業、流通業のほか 地元企業の進出も見られる。従来からの国道５０号、新４号国道、北関東道に加え、圏央道の開通に伴いアクセスが向 上し、工業地の需要は概ね堅調に推移している。取引される規模・単価は区々で、需要の中心となる価格帯の把握は難 しいが、地価は概ね１㎡当り１．８～２万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場等を中心とした工業団地に存し、周辺は自社工場建設目的の取引が中心である。比準価格は、茨城県の 県西・県南地区の代替・競争関係にある信頼性の高い工業地の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映し、説 得力を有する。一方、工場の収益目的の賃貸物件は殆ど認められず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用 は断念した。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [119.3] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣県より地価水準が低い一方で、交通インフ ラが整備されつつあり、工場立地件数は堅調 に推移。立地、規模等により物件の選別化が 進んでいる。 中小工場が建ち並ぶ工場地域。周辺で工業団 地の拡張が検討される等工場地への需要は堅 調で、地価は安定的に推移している。 形状、規模等は概ね標準的である。中間画地 。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％