令和7年1月15日　提出 結城 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -6 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　松本　崇   TEL.

鑑定評価額 3,620,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  3.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字田間字北ノ内１０１１番１９ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、下水 結城 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       207 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 令和２年１１月、市庁舎が結 城駅南側に移転新設 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 結城駅南西方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内市街化調整区域内に点在する区画整然とした既成住宅地域の一つであるが、周囲には低利用地も多く、住宅 地域として安定しつつも地価水準は弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、結城市を中心に周辺市町も含む、市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は、市内に地縁・血 縁を有する一次取得者、世帯分離に伴う需要が中心である。区画整然とした既成団地ではあるが、開発エリアの約半分 は太陽光発電利用で、住宅需要の弱さを示している。土地は２００㎡程度で３５０～４００万円程度、新築戸建住宅で ２，０００万円弱が水準と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の戸建住宅団地で、個人による自己利用目的の取引が大半である。賃貸需要がほぼ皆無 であることに加えて、市街化調整区域であることから収益還元法は非適用とした。比準価格は、市内の調整区域内宅地 の事例から、価格牽連性が強い同じ田間地区の事例に重きを置いて試算した。以上により、本件では比準価格を採用し 、代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑西 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [156.4] [105.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の地価動向は、商業地はほぼ横這い、市 街化区域の住宅地では上昇に転じるところも 見られるが、それ以外の地域では下落傾向が 続いている。 区画整然とした既成団地ではあるが、開発エ リアの約半分は太陽光発電利用と、住宅需要 の弱さが見てとれる。地価は弱含み。 戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地 条件は概ね標準的。個別的要因に特段の変動 なし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％