令和7年1月15日　提出 結城 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -5 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 5,180,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字結城字神明町１７９３番８７ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た新興住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 結城 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 結城駅北口の大規模分譲住宅 地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 結城駅北方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 結城駅北側の区画整然とした住宅地域。市内住宅地の選好性は駅南側の区画整理地が総じて強いが、地価は底値 感から需給は概ね安定的に推移。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、結城市市街地内の住宅地域を中心に周辺市内の住宅地域をも含む。想定される需要者層は、市 内居住者又は当市に地縁性有する３０～４０代の一次取得者が中心。近隣地域は結城駅北側の区画整然とした住宅地域 であり、需給は概ね均衡しており、地価は安定的である。尚、市場で中心となる価格帯は土地１６５㎡程度で５００万 円前後、新築戸建住宅で２，０００～２，５００万円と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、駅北側の区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、市内の規 範性ある取引事例を選択して比準を行っており、市場の実態を反映した価格といえる。収益還元法は、対象標準地の画 地規模より、経済合理性ある賃貸建物の想定が困難と判断し、非適用とした。以上より、本件においては比準価格を重 視し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　結城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [125.0] [102.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口はやや減少傾向。地価は住環境の良 好なエリアはやや上昇、既存住宅で街路条件 等が劣るエリアの地価は弱含みで、二極化が 進行。 概ね住環境が良好な住宅地域。地域内地価は 底値感からほぼ安定的に推移。住宅需給はほ ぼ均衡している。 形状・画地規模において標準的であり、代替 ・競争等は類似地域内の不動産と比較し、同 一。尚、個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％