令和7年1月15日　提出 結城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   結城 -2 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 結城市大字結城字油内７１８８番２５外 (南部第２工区４８－１街区１４、１５) ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m区画街路 水道、下水 結城 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域内） 街 路 標準方位北、　　６ ｍ区画街路 交通 施設 結城駅南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 利便性が良好な区画整理中の住宅地域で選好性は高い。今後は、熟成度を高めつつ推移していくものと予測する 。長期の地価下落による値頃感が出てきており、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、結城市及び周辺市町の住宅地域である。需給者の中心は結城市及び周辺市町の一次取得者及び結城市等 へ通勤している二次取得者が中心である。一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした低層住宅地域で、商業施設が連担する 幹線道路への連絡性は良好で、選好性は高く、地価水準は若干の上昇傾向で推移している。土地は１６５㎡程度で６０ ０万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 区画整理地内の住宅地域で自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、結城市内の代替・競争関係にある信 頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。標準地は画地規模が小さく 上記公法上の制約下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、収益価格の適用は断念した。 本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　結城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [107.2] [105.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 結城市の総人口は微減傾向。結城駅周辺の良 好な住宅地は需給改善が顕在化する一方、利 便性の劣る郊外住宅地は、横這い若しくは下 落傾向が継続。 区画整然とした住宅地域。近くに市役所が移 転し、利便性も概ね良好であり選好性が高く 、地価水準は横ばいから強含み傾向にある。 仮換地中の形状、規模等は標準的である。南 側接面の中間画地。なお、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％