別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
石岡 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石岡 -10 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石岡市茨城１丁目４９４１番１
｢茨城１－１５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に農家もあ
る既成住宅地域
 西3.3m市道 水道 石岡

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．３
ｍ市道		 交通

施設		 石岡駅南方

1.7km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を主としてアパートや農家住宅も見られる既成住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する
。街区がやや雑然としているが、相応する地価水準であり、地価は当面、横ばい傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,170 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線石岡駅及び高浜駅を最寄駅とする石岡市内の住宅地域であり、需要者の中心は、石岡市内に
居住ないしは勤務する３０～４０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少ない。需給関係は街路条件等が劣る
面もありやや低調ながら、概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は１００坪程度で５００万円前後、新
築戸建は建築費の高騰により価格上昇傾向にあり、比較的小規模・低価格な建売住宅で２千万円台前半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺ではアパートも見受けられるが、その多くは地権者による土地活用や相続対策等であり、収益事業として
のアパート建築のための土地取引は少なく、取引の多くは自己用住宅地としての取得であり、特に戸建住宅規模の画地
では近隣の取引価格水準が価格決定の主要な指標となっている。よって本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取
引の実態を反映して実証的な比準価格を採用して、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[135.2]		 [102.0]
100		 14,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口減少率は県平均を上回る。市街地の
需給関係は造成住宅地域を中心に安定してい
る一方、郊外部や集落部では依然、弱含みで
ある。

やや雑然とした既成住宅地域であり、住環境
では造成住宅地域や新規分譲地に劣るが、市
街地の住宅地では値頃感もあり、地価動向は
ほぼ横ばい。

規模・形状ともに標準的な中間画地であり、
接道方位も西側で競争力は普通程度で、個別
的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石岡 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 石岡（Ｒ７
）公示
-15		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 石岡（Ｒ７
）公示
-33		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東2.7m市道
、中間画地
２低専

(60,150)
c 石岡（Ｒ７
）公示
-42		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.9m市道、
中間画地
準住居

(60,160)
d 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-28		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-68		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西2.7m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,609 		 100
[ 136.3]
15,120 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,400 
b (　           ) 
12,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
14,463 		 100
[ 102.4]
14,124 
14,400 
c (　           ) 
17,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
17,211 		 100
[ 120.5]
14,283 
14,600 
d (　           ) 
17,479  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
17,479 		 100
[ 113.1]
15,454 
15,800 
e (　           ) 
14,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
14,106 		 100
[ 100.9]
13,980 
14,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,900 円／㎡]  



石岡 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,316,841 
621,626 
2,695,215 
2,557,500 
137,715 		 （　0.9730）
133,997 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,679,940 円　　　　（　      8,170 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
石岡 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   328 ㎡     13.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   3.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、各戸４０㎡、各階３戸、計６戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,204 
144,480 		 1.0  144,480 
1.0  144,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

288,960 		 288,960 
288,960 
⑨年額支払賃料        288,960 円　×　12ヶ月　＝　       3,467,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,467,520 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       287,804 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,179,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           288,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          288,960 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,475 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,316,841 円　　　　（　        10,112 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-4		 1,155  
(   1,155) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]
1,221 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,204 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-15		 1,047  
(   1,047) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[ 81.0]
1,294 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
石岡 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 104,026 円  　　　        3,467,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      318,700 円  　　　　     37,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,500 円  　　　　     37,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         621,626 円　（　　　　　　         1,895 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,557,500 円  
（　　　　　         7,797 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,316,841 円      
②総費用 621,626 円      
③純収益　①－② 2,695,215 円      
④建物等に帰属する純収益 2,557,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 137,715 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 133,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          409 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,679,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,170 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 石岡 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石岡市茨城一丁目４９４１番１
 0519000333541-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
石岡 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石岡 -10 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.
鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石岡市茨城１丁目４９４１番１
｢茨城１－１５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅に農家もあ
る既成住宅地域
 西3.3m市道 水道 石岡

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．３
ｍ市道		 交通

施設		 石岡駅南方

1.7km		 法令

規制		 ２中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅や農家住宅、貸家住宅等が雑然と配置された既成の住宅地域であり、地域を発展させるような特
段の要因は見当たらず、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を石岡市及びその周辺市町における普通住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは
出身の３０～４０代前半の一次取得者層が大半。小規模一般住宅や農家住宅、貸家住宅等が雑然と配置された既成の住
宅地域で、特段人気の高い地域ではないが、底値感もあり、需給関係は安定している。需要の中心となる価格帯は、土
地総額で５百万円程度、新築戸建で２千万円台と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 面大地を中心に地主が節税目的で建設したと思われる賃貸用物件も見られるが、自用目的での取引が支配的で、アパー
ト等建築目的の土地取得需要は皆無。また、取引事例比較法の適用に際しては、市内において、特段の事情補正を必要
としない４事例を採用した。よって本件では、代表標準地との検討をも踏まえ、当該比準価格を採用して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[135.2]		 [102.0]
100		 14,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少率は県平均を上回る。取引件数は堅
調。建築着工件数はやや減少傾向。国道６号
以東の新興住宅地の需要は堅調だが、その他
の需要は弱い。

小規模一般住宅や農家住宅、貸家住宅等が雑
然と配置された既成の住宅地域で、需給関係
は概ね安定している。地域要因に特段の変化
は見られない。

画地の規模、街路条件等は標準的であり、西
街路であることにより日照がやや優る。個別
的要因の変動は特に見受けられない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石岡 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 石岡（Ｒ７
）公示
-42		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.9m市道、
中間画地
準住居

(60,160)
b 石岡（Ｒ７
）公示
-33		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東2.7m市道
、中間画地
２低専

(60,150)
c 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-68		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西2.7m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-23		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
17,211 		 100
[ 116.3]
14,799 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
15,100 
b (　           ) 
12,033  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
14,463 		 100
[  93.1]
15,535 
15,800 
c (　           ) 
14,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
14,106 		 100
[  99.0]
14,248 
14,500 
d (　           ) 
12,279  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
14,295 		 100
[ 102.0]
14,015 
14,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,900 円／㎡]  



石岡 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,028,971 
757,060 
3,271,911 
3,130,380 
141,531 		 （　0.9730）
137,710 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,754,200 円　　　　（　      8,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
石岡 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   160 ％   328 ㎡     13.5 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   3.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫ（５０㎡）×６戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,170 
175,500 		 1.0  175,500 
1.0  175,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

351,000 		 351,000 
351,000 
⑨年額支払賃料        351,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,212,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,212,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       349,596 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,862,404 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           351,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,219 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          351,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         163,348 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,028,971 円　　　　（　        12,283 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-9		 1,203  
(   1,203) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,170 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-1		 1,202  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,278 
c 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-24		 1,215  
(   1,214) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,218 
石岡 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,700 円  　　　　     45,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 126,360 円  　　　        4,212,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      390,100 円  　　　　     45,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,900 円  　　　　     45,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         757,060 円　（　　　　　　         2,308 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,130,380 円  
（　　　　　         9,544 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,028,971 円      
②総費用 757,060 円      
③純収益　①－② 3,271,911 円      
④建物等に帰属する純収益 3,130,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 141,531 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 137,710 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          420 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,754,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 石岡 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石岡市茨城一丁目４９４１番１
 0519000333541-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考