別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
石岡 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石岡 -8 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石岡市国府４丁目１９３２番５
｢国府４－５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅が
多い既成住宅地域
 南西3.2m市道 水道、下水 石岡

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   550 ｍ、南   150 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３．２ｍ市道　「基
準方位　北」		 交通

施設		 ＪＲ常磐線「石岡」駅
南方
550m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の低層住宅地域として熟成しており、今後も住環境の大きな変化も無く、ほぼ現状のまま推移していくもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅又は共同住宅） (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はおおむねＪＲ常磐線「石岡駅」を最寄駅とする住宅地域である。当該地域は駅徒歩圏内に存するが、道路
が狭いため需要はそれほど多くない。需要者は石岡市及び周辺市に居住する一次取得者が中心である。市内における住
宅需要の中心は旧市街地の住宅地ではなく、生活利便性が高い区画整理された住宅地である。土地は総額６００～９０
０万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での取引が中心であり、近隣地域、類似地域において規範性の高い取引事例が収集し得た。一方、標準地は駅
徒歩圏に存することからアパート等の賃貸物件も見られるが、地主が節税目的等のために自用地に建てたものが殆どで
あり、元本と果実との相関関係は希薄である。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表
標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 81.9]		 [104.0]
100		 25,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が続いている。それ
に伴い都心部及び地方中心部の地価は上昇傾
向が継続。


道路が狭隘な住宅地の需要は弱く、下落基調
が継続していたが、底値感もあり地価も横ば
い状態になっている。


規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石岡 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 石岡（Ｒ７
）公示
-15		 石岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-7		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c 石岡（Ｒ７
）公示
-30		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東3.7m、
角地
１中専

(60,200)
d 石岡（Ｒ７
）公示
-46		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6.7m市道
、南西9m、
角地
１住居

(70,200)
e 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-5		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,609 		 100
[  85.6]
24,076 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
25,000 
b (　           ) 
22,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
21,866 		 100
[  91.1]
24,002 
25,000 
c (　           ) 
23,454  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
22,642 		 100
[  92.9]
24,372 
25,300 
d (　           ) 
22,631  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
22,975 		 100
[  91.9]
25,000 
26,000 
e (　           ) 
26,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
25,909 		 100
[ 107.9]
24,012 
25,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,300 円／㎡]  



石岡 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,919,528 
915,405 
4,004,123 
3,730,540 
273,583 		 （　0.9730）
266,196 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,323,920 円　　　　（　     15,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
石岡 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 180.00 ＬＳ2 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   350 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   3.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ、平均専有面積４５㎡×８戸、敷地内駐車場各戸１台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
180.00 
100.0 
180.00 
1,213 
218,340 		 1.0  218,340 
1.0  218,340 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
100.0 
360.00 

436,680 		 436,680 
436,680 
⑨年額支払賃料        436,680 円　×　12ヶ月　＝　       5,240,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,240,160 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       524,016 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,716,144 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           436,680 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          436,680 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         199,454 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,919,528 円　　　　（　        14,056 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-1		 1,202  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,239 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,265 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,213 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-8		 1,265  
(   1,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,291 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
石岡 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,100 円  　　　　     54,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 157,205 円  　　　        5,240,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       19,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      464,900 円  　　　　     54,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,700 円  　　　　     54,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         915,405 円　（　　　　　　         2,615 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,730,540 円  
（　　　　　        10,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,919,528 円      
②総費用 915,405 円      
③純収益　①－② 4,004,123 円      
④建物等に帰属する純収益 3,730,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 273,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 266,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,323,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 石岡 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石岡市国府四丁目１９３２番５
 0519000309074-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
石岡 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
石岡 -8 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　正人   TEL.
鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 20,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 石岡市国府４丁目１９３２番５
｢国府４－５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)
台形
1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中小規模一般住宅が
多い既成住宅地域
 南西3.2m市道 水道、下水 石岡

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   550 ｍ、南   150 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　３
．２ｍ市道		 交通

施設		 石岡駅南方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 石岡駅徒歩圏内の一般住宅がまとまる住宅地域であり、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線沿線の石岡市を中心に周辺市の住宅地域。需要者は主に石岡市に居住する３０代、４０代の１
次取得者が中心である。市場で需要の中心となる価格帯は、土地は３５０㎡程度で８００～１０００万円程度、新築戸
建で２５００万円程度である。景気は緩やかに回復する傾向にあり、近隣地域は最寄駅との接近性が良好な駅徒歩圏内
の既成住宅地域であることから比較的安定した需要で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は石岡駅との接近性に恵まれている駅徒歩圏内の住宅地域である。周辺にはアパート等も混在し収益性も勘案
される地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取引
市場の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格等との関連性にも配慮した
結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　石岡 -11                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 81.9]		 [104.0]
100		 25,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあり、地価は住環
境良好な新興住宅地域で上昇、他の市街地は
横ばい、利便性の劣る地域は弱含みで推移し
ている。

石岡駅徒歩圏内にあって国道背後の既成住宅
地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。



画地の規模、形状等は標準的であり、南西街
路であることにより日照がやや優る。なお、
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 石岡 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 石岡（Ｒ７
）公示
-45		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4.5m市道
、南東4.5m、
二方路
２中専

(60,180)
b 石岡（Ｒ７
）公示
-30		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南東3.7m、
角地
１中専

(60,200)
c 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-7		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 石岡（Ｒ７
）公示焼直
-64		 石岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.6m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,904  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
19,968 		 100
[  83.3]
23,971 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
24,900 
b (　           ) 
23,454  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
22,642 		 100
[  91.9]
24,638 
25,600 
c (　           ) 
22,148  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
21,866 		 100
[  93.1]
23,487 
24,400 
d (　           ) 
25,035  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
24,765 		 100
[  97.9]
25,296 
26,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,300 円／㎡]  



石岡 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,106,366 
794,860 
3,311,506 
3,028,080 
283,426 		 （　0.9730）
275,773 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,515,460 円　　　　（　     15,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
石岡 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   160 ％   350 ㎡     16.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　   3.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積５０㎡×６戸の賃貸アパートを想定、敷地内に駐車場確保 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,215 
182,250 		 1.0  182,250 
1.0  182,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

364,500 		 364,500 
364,500 
⑨年額支払賃料        364,500 円　×　12ヶ月　＝　       4,374,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,374,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       437,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,936,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           364,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,281 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          364,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         166,485 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,106,366 円　　　　（　        11,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-6		 1,133  
(   1,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,267 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,215 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 石岡（Ｒ７公・
住）
　　　　-23		 1,288  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,289 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
石岡 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 133,200 円  　　　　     44,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 174,960 円  　　　        4,374,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      377,400 円  　　　　     44,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,400 円  　　　　     44,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         794,860 円　（　　　　　　         2,271 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,028,080 円  
（　　　　　         8,652 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,106,366 円      
②総費用 794,860 円      
③純収益　①－② 3,311,506 円      
④建物等に帰属する純収益 3,028,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 283,426 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 275,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          788 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,515,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 石岡 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　石岡市国府四丁目１９３２番５
 0519000309074-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考