鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
石岡 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石岡 -3

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　説田　賢哉

TEL.

鑑定評価額

3,030,000 円

１㎡当たりの価格

10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外				②地積　(㎡)	303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅Ｗ1	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南東4m市道	水道、下水	石岡 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 450 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

４ｍ市道　　　　「
基準方位　北」

交通

施設

石岡駅の北西方

12.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、既に低層住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,060 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね石岡市（旧八郷地区）の圏域である。需要者の中心は旧八郷地区居住者が殆どを占
める。各種指標からは景気が回復し、需給も改善しつつある。土地は３００～４００万円程度、新築の戸建て物件は１
，０００万円半ばから後半が需給の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既に熟成しつつある小規模住宅団地であり、周辺は農地・山林が広がり利便性はやや低い。戸建住宅を中心として、ア
パート等の収益物件も介在する。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、結果として低位となった
収益価格は採用せず、公的価格の指標としての妥当性を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種経済指標も良好で、株価も概ね好調であ
るが、金利上昇、物価高騰、人手不足、建築
資材高騰等もあり経済指数も一部不安定な状
況が認められる。

八郷地区の旧来からの集落地域内の小規模分
譲住宅であるが、最近では新規の宅地開発分
譲等も存せず、地価は依然下落傾向となって
いる。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

石岡 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	石岡（Ｒ７）公示 -14	石岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m未舗装市道、南6m、二方路		（都） (60,200)
b	石岡（Ｒ７）公示 -23	石岡市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	石岡（Ｒ７）公示 -36	石岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	石岡（Ｒ７）公示 -43	石岡市		建付地	（　）	台形	北5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	石岡（Ｒ７）公示 -58	石岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,190	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	9,563	100 [ 99.0]	9,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	10,000
b	(　 ) 8,080	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	9,131	100 [ 99.0]	9,223		9,590
c	(　 ) 12,991	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	13,393	100 [ 137.3]	9,755		10,100
d	(　 ) 10,516	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,505	100 [ 111.1]	9,455		9,830
e	(　 ) 10,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	10,817	100 [ 112.4]	9,624		10,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,000 円／㎡]

石岡 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,862,627	567,368	2,295,259	2,216,500	78,759	（　0.9730） 76,633	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,532,660 円　　　　（　 5,060 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石岡 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＬＳ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	303 ㎡	17.2 m x 17.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、２階建共同住宅（ファミリータイプ約５５㎡）と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	100.0	110.00	1,155	127,050	1.0	127,050
							1.0	127,050
2～ 2	住宅	110.00	100.0	110.00	1,155	127,050	1.0	127,050
							1.0	127,050
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		254,100		254,100
								254,100

⑨年額支払賃料	254,100 円　×　12ヶ月　＝　 3,049,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,049,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 304,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,744,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,100 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,287 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,100 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,060 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,862,627 円　　　　（　 9,448 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石岡（Ｒ７公・住）　　　　-1	1,202 ( 1,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,191	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,205 円/㎡　月額支払賃料（　 1,155 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石岡（Ｒ７公・住）　　　　-2	1,219 ( 1,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,218
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石岡 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	97,500 円	32,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	121,968 円	3,049,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,200 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 567,368 円　（　　　　　　 1,873 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,216,500 円（　　　　　 7,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,862,627 円
②総費用	567,368 円
③純収益　①－②	2,295,259 円
④建物等に帰属する純収益	2,216,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,633 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 253 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,532,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,060 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石岡 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５	0519000370842-0000
2	石岡市柿岡字江垂３６５８番１３	0519000371322-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
石岡 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石岡 -3

茨城県

茨城第３

氏名

不動産鑑定士　太田　聖史

TEL.

鑑定評価額

3,030,000 円

１㎡当たりの価格

10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５外				②地積　(㎡)	303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）居住誘導区域 (60,160)
	1:1	住宅Ｗ1	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	南東4m市道	水道、下水	石岡 12.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 450 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

石岡駅　北西方

12.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)
居住誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

八郷地区中心部近郊の分譲住宅地域として熟成しており、当面現環境を維持すると予測する。最寄駅接近性が劣
り、さらに需要を喚起する要因もないことから、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地（２階建程度）

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,270 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は石岡市旧八郷地区内の住宅地域一帯。地縁的選好性等により圏域・需要者の範囲は狭められる傾向にあり
、需要者は旧八郷地区居住者等が中心で、外部需要は殆ど見られない。鉄道駅接近性等の利便性が劣り、さらに需要を
喚起する要因もないことから、地価下落が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地が坪３万円台前半程度、新
築戸建は概ね２千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は柿岡地区郊外部の分譲住宅地域。収益性からの価格検討のため収益価格を試算しているが、持ち家志向の強
い地域であることから、収益性よりも居住の快適性等を重視する自用目的の取引が中心であり、市場性を反映する比準
価格を中心に価格形成され、収益価格の影響は相対的に低いと考えられる。従って、比準価格を採用し、収益価格は参
考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率・高齢化率は県平均を上回る。国
道６号以東の新興住宅地の需要は堅調、既成
住宅地域及び郊外集落地域は弱含み、商業地
は低調。

八郷地区中心部近郊の集落的要素も見られる
住宅地域。利便性が劣り、需要も低迷してい
ることから、地価下落が継続している。

道路方位について優れる。その他、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

石岡 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	石岡（Ｒ７）公示 -58	石岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		（都） (60,200)
b	石岡（Ｒ７）公示 -57	石岡市		建付地	（　）	台形	北東12m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	小美玉（Ｒ７公示） -8	小美玉市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、北西4m、準角地		（都） (60,200)
d	小美玉（Ｒ７公示） -11	小美玉市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		（都）１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,125	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	10,817	100 [ 114.5]	9,447	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	9,820
b	(　 ) 7,150	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	7,079	100 [ 70.9]	9,984		10,400
c	(　 ) 9,448	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	9,946	100 [ 105.0]	9,472		9,850
d	(　 ) 9,705	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	9,609	100 [ 110.0]	8,735		9,080
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,000 円／㎡]

石岡 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,937,116	590,202	2,346,914	2,280,380	66,534	（　0.9730） 64,738	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,294,760 円　　　　（　 4,270 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石岡 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	ＬＳ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居居住誘導区域	60 ％	200 ％	160 ％	303 ㎡	17.2 m x 17.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾネット形式・ファミリータイプ（１階２７㎡・２階２７㎡）４戸、敷地内平面式駐車場４台分

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネット想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	108.00	100.0	108.00	1,207	130,356	1.0	130,356
							1.0	130,356
～

～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		260,712		260,712
								260,712

⑨年額支払賃料	260,712 円　×　12ヶ月　＝　 3,128,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金による担保のため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,128,544 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 312,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,815,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	260,712 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,346 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 260,712 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,080 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,937,116 円　　　　（　 9,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	石岡（Ｒ７公・住）　　　　-1	1,202 ( 1,202)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	1,168	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,259 円/㎡　月額支払賃料（　 1,207 円/㎡）　基準階 1 F B
b	石岡（Ｒ７公・住）　　　　-7	1,147 ( 1,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	1,173
c	石岡（Ｒ７公・住）　　　　-8	1,265 ( 1,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	1,279

石岡 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,200 円	35,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	125,142 円	3,128,544　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,160 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,100 円	35,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,300 円	35,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 590,202 円　（　　　　　　 1,948 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

20 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,280,380 円（　　　　　 7,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,937,116 円
②総費用	590,202 円
③純収益　①－②	2,346,914 円
④建物等に帰属する純収益	2,280,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,534 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,738 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,294,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,270 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石岡 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石岡市柿岡字鴻の巣３４５０番５	0519000370842-0000
2	石岡市柿岡字江垂３６５８番１３	0519000371322-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考