令和7年1月14日　提出 石岡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石岡 -2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 4,240,000 円  １㎡当たりの価格 7,580 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石岡市三村字水内２１０８番２ ②地積 　(㎡) 560   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模農家住宅の建 ち並ぶ既成住宅地域 北西6.4m市道 水道 高浜 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 高浜駅南西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線市道沿いに農家住宅や一般住宅等が見られる集落地域で、地域要因に特段の変化はなく当面は現状のまま推 移すると予測する。地縁的関係者以外の需要が乏しく、地価は当面、微減傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,580 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石岡市や隣接市町の郊外の農家集落等の地価水準の低い住宅地域一帯である。需要者の中心は地縁的関 係を有する住宅用地取得者が大半であり、同一需給圏外からの需要は少ない。需給関係は長らく停滞気味であり、取引 も少ない。需要の中心価格帯は、画地規模が一定していないため把握は難しいが、土地は５００㎡程度で概ね３００～ ５００万円程度であり、新築戸建物件は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は郊外の市街化調整区域の農家集落に位置しており、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸用不動産は少なく 、賃貸需要も乏しく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を見送った。よって本件では、代表標準地との検 討を踏まえ、価格判定の指標となる取引事例を広域的に収集して試算した、市場性を反映して実証的な比準価格を中心 に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石岡 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,550 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 7,590  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率は県平均を上回る。市街地の 需給関係は造成住宅地域を中心に安定してい る一方、郊外部や集落部では依然、弱含みで ある。 集落地域への需要は乏しく、地域要因に特段 の変動は認められない。地価も底値圏と思わ れるが、地域の不動産市場は停滞しており、 地価は微減傾向。 規模・形状ともに地域において標準的な中間 画地であり、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％