令和7年1月15日　提出 古河 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 9-1 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.

鑑定評価額 469,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市仁連字新山２２２０番１６ ②地積 　(㎡) 21,831   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 団地 南西12m市道、三方路 水道、下水 古河 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   290 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 157.6 ｍ、奥行　約　　 136.9 ｍ、規模　　    21,831 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画あり。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 古河駅東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 圏央道の四車線化が進む事等により県西地区の工業地は需要の高まりが期待される。地価はほぼ横ばい傾向で推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県西地区の工場地域のほぼ全域。需要者は県内外の大規模工場や物流施設を求める事業者が中心である。 工場等の業務用地需要は全般的に好調だが、標準地は新４号国道や圏央道とのアクセスが良好であることから需要はほ ぼ横ばい傾向で推移している。中心価格帯は、規模等による価格差があって把握しにくいが、上記標準地の規模に見合 う単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 仁連工業団地は自社所有の工場が大半で工場や倉庫等の収益物件は確認できなかった。貸工場等は建物の個別性が強く 、地域の標準的な賃料水準の把握は困難であり、収益還元法の適用を断念した。比準価格は当市を含む県西地区におけ る工業地の取引事例を採用して試算されたもので信頼性は高い。従って、取引時点が古い取引事例等も採用しているが 比準価格の精度が高いと判断して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　常総 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] Ｒ５工場立地は県外企業立地件数は全国第１ 位、工場立地件数及面積は全国第２位、県西 地区立地件数は２５件、Ｒ２に仁連工業団地 の造成が完了。 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地 で調区内だが、地区計画があり、新４号国道 や圏央道ＩＣへのアクセスが良好。 工業団地の三方路地であり、規模・道路幅員 等はほぼ標準である。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％