別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
古河 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 -20 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　藤沼　宏明   TEL.
鑑定評価額 2,980,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市諸川字十日山１７９５番１６
 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 小規模住宅団地が散
在し畑も見られる住
宅地域		 南4.5m市道 水道、下水 古河

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣には大型スーパーがあっ
て買い物等の利便性に比較的
優れている。		 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 古河駅東方

11.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 概ね底値圏にあると思われていたが、生活利便性が見直されつつあること、また単価と総額との兼ね合いで、や
や強含み傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は古河市の三和地区を中心に、総和地区及びその周辺市町における普通住宅地域である。需要者の中心は三
和地区の居住者や出身者となるが、市外からの工場勤務者等の需要も見込める。三和地区の中心市街地にあたる諸川地
区は生活利便性に比較的優れた住宅地域であり、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は４０坪程度
で３００万円前後、新築の戸建は２０００万円前後程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模住宅団地が散在する地域であるためアパート等は見られない。これにより収益価格は非適用とした。比準価格は
諸川地区を中心に隣接の境町に存する普通住宅地の事例に基づき試算されたもので市場性を反映した実証的価格といえ
る。また需要者は居住の快適性を重視する自用目的の取引が主体になるので、信頼性のある比準価格を妥当と判断し、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨城境 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,900 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [105.0]
100		 21,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ①人口減少・高齢化率（県平均下）、②住宅
地：駅徒歩圏強含み・居住環境良好なバス便
横這い・その他弱含み、③駅東部区画整理に
今秋カインズ開店

屈曲した狭隘な道路、小規模画地が標準的で
あり、諸川地区内にあって競争力に劣る。



画地の形状、規模等は概ね標準的である。な
お、個別的要因の変動は認められない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公古河
７１４６
-35		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
中間画地
１低専

(40,80)
b Ｒ７公古河
７１４６
-33		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c Ｒ７公古河
７１４６
-3		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m私道、
中間画地
１低専

(40,80)
d Ｒ６調古河
７１４６
-4		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.5m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e Ｒ７公境６
７３９
-4		 猿島郡境町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,580 		 100
[ 110.1]
21,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
22,500 
b (　           ) 
25,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,489 		 100
[ 121.6]
20,139 
21,100 
c (　           ) 
23,639  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
23,175 		 100
[ 109.1]
21,242 
22,300 
d (　           ) 
22,473  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
22,746 		 100
[ 111.2]
20,455 
21,500 
e (　           ) 
20,483  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
20,280 		 100
[  96.9]
20,929 
22,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,900 円／㎡]  



古河 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 画地規模が小規模な戸建住宅を前提としていることから、駐車場付きのアパートを想定することは現実的でない
。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 古河 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市諸川字十日山１７９５番１６
 0506000581633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
古河 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 -20 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 2,980,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市諸川字十日山１７９５番１６
 ②地積
　(㎡)		 136  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 小規模住宅団地が散
在し畑も見られる住
宅地域		 南4.5m市道 水道、下水 古河

11.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 立地適正化計画（居住誘導区
域内）		 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 古河駅東方

11.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 古河市旧三和地区の中心市街地に近い住宅地域で、一定の利便性が認められ、今後も概ね現状維持するものと予
測する。古河駅から距離を有するが、概ね底値圏にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線沿線で、古河市及び周辺市町の住宅地域。需要者は主に古河市に居住する３０～４０代の一
次取得者が中心で、地元需要が中心である。近隣地域は旧三和地区内にあって、小規模開発分譲が見られる地域である
が、比較的価格水準が低位にあるため、需給状況は改善しており、地価は若干の上昇傾向で推移している。需要の中心
となる価格帯は、土地１３５㎡程度で総額３００万円前後、新築戸建で２，０００万円弱程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模住宅団地が散在する郊外の住宅地域で、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、古河市及び隣接
町の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である
。標準地は画地規模が小さく上記法令上の規制下では経済合理的な賃貸規模の建物を想定することは困難であるため、
収益価格の適用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茨城境 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,900 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [105.0]
100		 21,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 古河市の総人口は微減傾向。駅徒歩圏及び市
街地の住宅地の地価は概ね横這いからやや上
昇傾向、郊外の地価は概ね横這い傾向で推移
。

古河市旧三和地区において、利便性の比較的
良好な住宅地域であり、地価は安定的に推移
。


形状、規模等は標準的である。南側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７公古河
７１４６
-33		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b Ｒ７公古河
７１４６
-1		 古河市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-33		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１住居

(70,200)
d 八千代９３
６１公Ｒ６
-12		 結城郡八千代町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m町道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,469  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
24,489 		 100
[ 117.4]
20,859 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
21,900 
b (　           ) 
24,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
25,084 		 100
[ 117.3]
21,384 
22,500 
c (　           ) 
30,067  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
28,608 		 100
[ 132.2]
21,640 
22,700 
d (　           ) 
21,646  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,559 		 100
[ 110.0]
19,599 
20,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,900 円／㎡]  



古河 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 １低専に存し、画地規模も小さく、また、駅からも離れていることから経済合理的な賃貸経営が困難と判断され
るため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 古河 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市諸川字十日山１７９５番１６
 0506000581633-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考