令和7年1月15日　提出 古河 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -16 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　信也   TEL.

鑑定評価額 4,440,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市西牛谷字杉ノ下５２０番４ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 南東6m市道 水道、下水 古河 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設への接近性に優れた 住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 古河駅北東方 3.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 「西牛谷」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。地価水準は人口増加 傾向にあって強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東北本線「古河」駅勢圏に形成される既存住宅地域であり、需要者は古河市に地縁を有する個人が 中心である。近隣地域は国道１２５号背後の区画整然とした住宅地域で、商業施設への接近性に優れ需要は底堅い。対 象不動産の存する「西牛谷」地区における需要の中心となる価格帯は土地４０坪で５００万円前後、新築戸建住宅で２ ，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の画地規模が共同住宅用地としては小さく、共同住宅建築の想定は現実的でない事から、収益価格は試算を 断念した。「西牛谷」は居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で主に取引がなされ、価格は取引価格 を指標に決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代 表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [123.5] [104.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 古河市の人口は減少傾向（５年間でマイナス １．６％）にある。高齢化率は２９．８％と 県平均３０．４％を下回る。 西牛谷地区の西端エリアで区画整理事業が進 捗中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％