令和7年1月15日　提出 古河 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -15 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　長尾　孝一   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 46,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市大堤字本田下１８３番２３ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ分譲住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 古河 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 立地適正化計画（居住誘導区 域内） 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 古河駅南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣の商業施設への利便性良好で、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ古河駅を最寄駅とする地域であり、古河市及び周辺市町の住宅地域一帯。需要者は古河市に居 住する３０～４０代の一次取得者が中心であり、他地域からの流入も見られる。対象近隣地域は国道４号の背後に位置 し、区画整然とした住宅地域で、近隣の商業施設への利便性に優れ、底堅い需要が見られる地域である。中心価格帯は 、土地は５０坪程度で８００万円前後、新築戸建で２４００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象近隣地域は中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ分譲住宅地域である。取引事例は、古河市内の価格牽連性の強い事例 を採用し、総額の観点からも比準価格の信頼性は高い。一方対象近隣地域はアパート等は見られず、対象地は敷地規模 が小さく賃貸経営は困難と判断されるため収益価格は試算し得なかった。よって、市場性を反映し実証的な比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,400 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [ 98.8] [105.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率ともに県平均よりやや 低い。土地取引価格は古河駅徒歩圏でほぼ横 ばい傾向又はやや上昇傾向。新幹線東側は概 ね横ばい傾向。 近隣に商業施設があり、生活利便性の良好な 分譲住宅地として需要が高く、地価は上昇傾 向にある。 南側道路接面の画地で選好性の優劣差に優れ る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％