別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
古河 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 -14 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　良和   TEL.
鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市中田新田字新帳神明３４番６７
 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅の多
い区画整然とした住
宅地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 古河

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       206 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 立地適正化計画（居住誘導区
域内）、青葉台団地		 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 古河駅南方

4.7km		 法令

規制		 ２低専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした住宅地域として概ね現状を維持するものと予測する。旧古河市内の需給は安定しており、地価も
概ね底値圏に有り、横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は古河市及び周辺市町の市街化区域内の住宅地域と判定した。圏内居住の３０～４０歳代の一次取得者層が
需要の中心で、圏域外からの転入も若干見られる。古河市南部の中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で、底
値感から需給は改善傾向にあり、地価は概ね横這い傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で
、７００万円前後、新築の戸建住宅で総額２，０００～２，３００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 古河市郊外の区画整然とした住宅地域で、自用目的の戸建住宅の取引が中心である。比準価格は、古河市内の代替・競
争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。収益価格は、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域にあり、比準
価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 85.0]		 [100.0]
100		 33,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 古河市の総人口は微減傾向。駅徒歩圏及び市
街地の住宅地の地価は概ね横這いからやや上
昇傾向、郊外の地価は概ね横這い傾向で推移
。

古河市南部の区画整然とした住宅地域で、底
値感から地価は安定的に推移。



形状、規模等は標準的である。北側接面の中
間画地。なお、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ６Ｃ
６９１７
-46		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b 古河Ｒ６Ｃ
６９１７
-19		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
西4m、角地
２中専

(60,160)
c 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-119		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
２低専

(60,160)
d 古河Ｒ７Ｋ
６９１７
-48		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
南4m、二方路
２低専

(60,200)
e 古河Ｒ７Ｋ
６９１７
-33		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4.7m私道、
中間画地
１中専

(60,188)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,771  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
36,407 		 100
[ 107.1]
33,993 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,000 
b (　           ) 
32,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
30,849 		 100
[  92.9]
33,207 
33,200 
c (　           ) 
28,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
28,606 		 100
[  85.0]
33,654 
33,700 
d (　           ) 
26,895  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
29,013 		 100
[  84.5]
34,335 
34,300 
e (　           ) 
25,478  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
27,754 		 100
[  86.2]
32,197 
32,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,500 円／㎡]  



古河 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,059,527 
369,693 
1,689,834 
1,540,700 
149,134 		 （　0.9720）
144,958 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,899,160 円　　　　（　     14,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 60 ％   200 ％   200 ％   206 ㎡     15.9 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均面積３６㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,246 
89,712 		 1.0  89,712 
1.0  89,712 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

179,424 		 179,424 
179,424 
⑨年額支払賃料        179,424 円　×　12ヶ月　＝　       2,153,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,153,088 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,706 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,974,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           179,424 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          179,424 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          83,500 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,059,527 円　　　　（　         9,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）住
　　　　-10		 1,355  
(   1,298) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[112.0]		 100
[ 97.0]
1,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,246 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）住
　　　　-21		 1,210  
(   1,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,273 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
古河 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 65,100 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 64,593 円  　　　        2,153,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,100 円  　　　　     21,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         369,693 円　（　　　　　　         1,795 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,540,700 円  
（　　　　　         7,479 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,059,527 円      
②総費用 369,693 円      
③純収益　①－② 1,689,834 円      
④建物等に帰属する純収益 1,540,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 149,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 144,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,899,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市中田新田字新帳神明３４番６７
 0539000205294-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
古河 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
古河 -14 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　植木　康雄   TEL.
鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 古河市中田新田字新帳神明３４番６７
 ②地積
　(㎡)		 206  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２低専
(60,200)

（その他）

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅の多
い区画整然とした住
宅地域		 北5m市道 水道、ガス、下水 古河

4.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       206 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 居住誘導区域、青葉台団地。 街

路		 基準方位北、　　５
ｍ市道		 交通

施設		 古河駅南方

4.7km		 法令

規制		 ２低専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、線路に近隣する区画整然とした住宅地域で、今後とも低層住宅地として熟成していくものと予測す
る。地価水準はほぼ底値圏にあり、ほぼ横ばい傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は古河市の市街化区域内のほぼ全域。需要者の中心は古河市の賃貸住宅住まいの一次取得者である。区画整
然とした住宅地域で需給は概ね安定している。当該地域は線路に近隣する区画整然とした徒歩圏外の低層住宅地で、地
価水準は底値圏にありほぼ横ばい傾向である。県道への接近性が良好だが、線路に比較的近い。土地は２００㎡程度で
６００～７００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００～２，５００万円程度が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はアパート等の収益物件がほとんどなく、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試
算された。自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる
ため、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　古河 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     29,500 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[ 84.6]		 [100.0]
100		 33,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 古河地区の住宅地は駅徒歩圏の物件はほぼ横
ばいから上昇傾向、利便性の劣る地域は横這
いから弱含み傾向。人口微減。高齢化率微増
。

線路に近隣する区画整然とした住宅地域で、
地価水準はほぼ底値圏にありほぼ横ばい傾向
にある。


北側道路接面の中間画地で日照等がやや劣る
が、規模及び街路幅員等において、特に市場
性に与える影響は少ない。個別的要因に変動
はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 古河 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 古河Ｒ７Ｋ
６９１７
-61		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
南西4m、
二方路
１低専

(40,80)
b 古河Ｒ６Ｋ
６９１７
-63		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
２低専

(60,200)
c 古河Ｒ７Ｋ
６９１７
-9		 古河市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
d 古河Ｒ７Ｋ
６９１７
-60		 古河市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東5m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,256  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
33,577 		 100
[ 100.7]
33,344 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,300 
b (　           ) 
32,361  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
32,361 		 100
[  99.7]
32,458 
32,500 
c (　           ) 
39,665  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
38,139 		 100
[ 110.1]
34,640 
34,600 
d (　     32,511) 
41,713  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
40,109 		 100
[ 119.6]
33,536 
33,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,500 円／㎡]  



古河 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,157,049 
387,451 
1,769,598 
1,618,800 
150,798 		 （　0.9720）
146,576 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,931,520 円　　　　（　     14,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
古河 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.00 ＬＳ2 144.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２低専

 60 ％   200 ％   200 ％   206 ㎡     15.9 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 想定建物は共同住宅で１ＤＫ平均面積３６㎡・４戸）、駐車面積４台分を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,290 
92,880 		 1.0  92,880 
1.0  92,880 

 2～ 2		 住宅
72.00 
100.0 
72.00 
1,320 
95,040 		 1.0  95,040 
1.0  95,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
144.00 
100.0 
144.00 

187,920 		 187,920 
187,920 
⑨年額支払賃料        187,920 円　×　12ヶ月　＝　       2,255,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,255,040 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       187,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,067,872 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           187,920 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,723 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          187,920 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,454 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,157,049 円　　　　（　        10,471 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 古河（賃）住
　　　　-2		 1,450  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,346 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,290 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 古河（賃）住
　　　　-22		 1,245  
(   1,245) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,245 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
古河 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 68,400 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 67,651 円  　　　        2,255,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       15,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,300 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         387,451 円　（　　　　　　         1,881 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9720    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     144.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,618,800 円  
（　　　　　         7,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,157,049 円      
②総費用 387,451 円      
③純収益　①－② 1,769,598 円      
④建物等に帰属する純収益 1,618,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 150,798 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 146,576 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          712 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,931,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 古河 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　古河市中田新田字新帳神明３４番６７
 0539000205294-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考