令和7年1月15日　提出 古河 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   古河 -7 茨城県 茨城第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　克次   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 古河市駒込字屋敷尻８７７番５ ②地積 　(㎡) 353   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅等も混在する住 宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 古河 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 古河駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が見られる集落地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、当面現状に近い状態で推移 していくものと予測する。地価は概ね横ばい傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、市内調整区域内住宅地域を中心に、隣接市町の同区域内住宅地域をも含む。想定される需要者 は市内居住者、当該近隣地域に地縁性ある一次取得者等が中心。地域の特性から、取引は地元主体が中心のため、当該 地域に地縁性のない外部からの参入は少ない。尚、市場で中心となる価格帯は敷地規模により個別性が強いため、総額 での把握は困難であったが、概ね１㎡当たり１０，０００～１２，０００円と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、古河市三和地区の市街化調整区域内住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見受けられ ず、賃貸需要は主に市街地住宅地域が中心のため、収益還元法の適用は断念した。尚、事例資料を検証すると自用目的 が中心である。従って市街化調整区域内住宅地の規範性ある取引事例より求めた比準価格を重視し、さらに代表標準地 との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　古河 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口はやや減少傾向。地価は古河地区及 び総和地区西部は横ばい乃至やや上昇。総和 地区東部・三和地区等郊外部は概ね横ばい傾 向。 農家集落地域内にあるため、地域内住宅需要 は限定的。住宅購入層の選好性は分譲住宅等 であるが、地価は底値感がある。 形状・画地規模において標準的であり、代替 ・競争等は類似地域内の不動産と比較し、同 一。尚、個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％