令和7年1月14日　提出 土浦 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 9-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 1,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市東中貫町５番３ ②地積 　(㎡) 71,130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ工業地域 北東18m市道、北西側道 水道、ガス 神立 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   600 ｍ、南   450 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 神立駅西方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模工場が建ち並ぶ熟成した工業団地で、当面は現状のまま推移すると予測する。物流施設用地や工場用地 需要は堅調であり、広域的にみた割安感もあって、地価は当面、上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市を中心に、工場地の特性から、県北を除く茨城県内全域の工業地域まで広範囲に及ぶ。需要者の 中心は地元企業にとどまらず、一定規模以上の画地についてはメーカー、サプライヤーや流通事業者等、全国規模の事 業者まで含まれる。近隣地域は常磐自動車道や国道６号等との接近性が良好で、広域的に見た割安感もあり、需給関係 はやや強含みと考えられる。取引価格は画地規模が区々であり、総額での需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用においては、取引の際には広域的な代替競争関係の下に類似物件の取引価格が価格決定の有力な 指標となることから、広域的な収集により価格判定の指標となる取引事例の収集に努め、一定の信頼性のある価格を得 た。一方、近隣地域周辺では自社所有の工場が多く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を見送った。以 上から、実証的な比準価格を標準として、単価と総額との関係にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] エネルギー価格や原材料価格の高騰によるコ スト増で収益悪化する事業者も多い一方、輸 出関連企業や物流事業者等の土地需要は旺盛 の模様。 常磐自動車道や国道６号等への接近性が良好 な工業団地で、関東一円等、広域的に見た場 合の価格優位性もあり、地価はやや強含みで 推移している。 角地として若干の優位性を有しつつ個別的要 因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％