別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
土浦 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-9 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.
鑑定評価額 88,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市おおつ野７丁目１番３
｢おおつ野７－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,983  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.2:1		 店舗

ＬＳ1		 低層の店舗、事業所
等が建ちつつある商
業地域		 北東16m市道、北西側道 水道、ガス、下水 神立

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 神立駅南方

4.1km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 「おおつ野ニュータウン」内の路線商業地域で、背後の住宅地域の熟成に伴い、徐々に新規出店等の土地利用が
進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土浦市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と把握。需要者は、県内小売・流通業者に加え、
大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定される。近隣地域は「
おおつ野ニュータウン」内の路線商業地域で、背後の住宅地域の熟成に伴い、徐々に新規出店等の土地利用が進むもの
と予測され、需給関係は安定している。取引規模がまちまちで、総額での中心価格帯は把握しにくい状況。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は「おおつ野ニュータウン」内の路線商業地域で、賃貸店舗等の収益物件も見られるが、投資目的の需要者の
参入は稀で、自用目的での取引が支配的である。但し、本件では採用事例の規範性が高いとは言いがたい状況にある。
また、商業地の取引に際しては、収益性も有力な指標となり得る。よって、比準価格を重視しつつも、収益価格も十分
参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.4]		 [103.0]
100		 44,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外大型商業施設への顧客流出継続。路線商
業地間の競合が広域的に進行。賃貸需要は比
較的旺盛ながら、売買は低調（少ない）。深
夜帯の客足減少。

「おおつ野ニュータウン」内の路線商業地域
で、背後の住宅地域の熟成に伴い、相応の需
要あり。地域要因に特段の変化は見られない
。

画地規模、形状等は概ね標準的。角地につき
利便性等の観点から優位。個別的要因の変動
は特に見受けられない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-68		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
b 土浦（Ｒ７
公）
-16		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
c 土浦（Ｒ７
公）
-175		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）
-174		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e 土浦（Ｒ７
公）
-124		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m市道、
西5.5m、角地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
50,619 		 100
[ 109.8]
46,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
47,500 
b (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,926 		 100
[  99.0]
45,380 
46,700 
c (　           ) 
44,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,200 		 100
[ 101.2]
43,676 
45,000 
d (　           ) 
45,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,200 		 100
[  99.2]
45,565 
46,900 
e (　           ) 
31,934  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
31,744 		 100
[  72.4]
43,845 
45,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,300 円／㎡]  



土浦 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,337,949 
5,096,172 
18,241,777 
14,622,400 
3,619,377 		 （　0.9490）
3,434,789 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     67,348,804 円　　　　（　     34,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,983 ㎡     48.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所を想定 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 周辺の同規模・同用途の建物から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
86.0 
516.00 
2,191 
1,130,556 		 5.0  5,652,780 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
88.0 
528.00 
1,862 
983,136 		 3.0  2,949,408 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
87.0 
1,044.00 

2,113,692 		 8,602,188 
0 
⑨年額支払賃料      2,113,692 円　×　12ヶ月　＝　      25,364,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,044.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,364,304 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,105,237 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,259,067 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,602,188 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          78,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,337,949 円　　　　（　        11,769 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-18		 1,969  
(   1,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,277 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,191 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-36		 1,517  
(   1,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,151 
c 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-37		 1,947  
(   1,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,182 
土浦 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 832,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,014,572 円  　　　       25,364,304　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      712,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,121,600 円  　　　　    208,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,096,172 円　（　　　　　　         2,570 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,622,400 円  
（　　　　　         7,374 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,337,949 円      
②総費用 5,096,172 円      
③純収益　①－② 18,241,777 円      
④建物等に帰属する純収益 14,622,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,619,377 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,434,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,732 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,348,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市おおつ野七丁目１番３
 0503010125037-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
土浦 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-9 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.
鑑定評価額 88,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.4 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市おおつ野７丁目１番３
｢おおつ野７－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,983  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.2:1		 店舗

ＬＳ1		 低層の店舗、事業所
等が建ちつつある商
業地域		 北東16m市道、北西側道 水道、ガス、下水 神立

4.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 神立駅の南方

4.1km		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、幹線道路沿いの商業地域であり、近隣の住宅地が熟成しつつある中で、徐々に収益性も安定し地価
も安定基調となっている。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近隣に総合病院も存することから、広域に亘る。需要者の中心は商業従事者が殆どを占める。商業地と
しては発展の途上である。商業地としての土地取引が若干見受けられるが、精通者の意見によると、地積にもよるが総
額で５０００万～１００００万円前後が需給の中心であると推定されるが、詳細の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 協同病院に近接する商業地で、需要者は従来の商業従事者を中心とし、薬局・スーパー・店舗等が混在する。採用した
取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補正されており、一方還元利回り等の指標についても規範性を有すると
考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[135.3]		 [103.0]
100		 44,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種経済指標も良好で、株価も概ね好調であ
るが、金利上昇、物価高騰、人手不足、建築
資材高騰等もあり経済指数も一部不安定な状
況が認められる。

整然と区画され、各種店舗も充実しつつある
が、各種公共等施設や駅からもやや距離があ
り、地価も横ばいで推移している。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-113		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m県道、
西4m、南3.4m、
三方路
準工

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-159		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
近商

(90,400)
c 土浦（Ｒ７
公）再
-1		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m市道、
南西5m、
北東5m、
三方路
準住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）再
-8		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.3]
40,730 		 100
[  88.5]
46,023 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
47,400 
b (　           ) 
60,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,498 		 100
[ 129.4]
46,753 
48,200 
c (　           ) 
32,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.8]
41,142 		 100
[  90.1]
45,663 
47,000 
d (　     32,647) 
43,529  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,877 		 100
[  97.3]
45,095 
46,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -14.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -21.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,400 円／㎡]  



土浦 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  比較的新しい商業市街地に存するが、収集可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,346,580 
5,162,529 
18,184,051 
14,481,800 
3,702,251 		 （　0.9490）
3,513,436 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     68,890,902 円　　　　（　     34,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ2 1,200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,983 ㎡     48.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用との関連から、１階店舗、２階を事務所と判定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
80.0 
480.00 
2,372 
1,138,560 		 5.0  5,692,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
600.00 
85.0 
510.00 
1,900 
969,000 		 3.0  2,907,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,200.00 
82.5 
990.00 

2,107,560 		 8,599,800 
0 
⑨年額支払賃料      2,107,560 円　×　12ヶ月　＝　      25,290,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     990.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,290,720 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,023,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,267,462 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,599,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,346,580 円　　　　（　        11,773 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-34		 2,464  
(   2,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,649 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,382 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,372 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-19		 1,660  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.2]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,115 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土浦 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 824,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,011,629 円  　　　       25,290,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      813,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,101,200 円  　　　　    206,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,162,529 円　（　　　　　　         2,603 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　   1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,481,800 円  
（　　　　　         7,303 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,346,580 円      
②総費用 5,162,529 円      
③純収益　①－② 18,184,051 円      
④建物等に帰属する純収益 14,481,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,702,251 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,513,436 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,772 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,890,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市おおつ野七丁目１番３
 0503010125037-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考