別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
土浦 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-8 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市中村南４丁目番外２６番２外
｢中村南４－１１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 4,918  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 南東15.5m国道、三方路 水道、下水 荒川沖

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   105 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　 108.0 ｍ、規模　　     4,650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ国道 交通

施設		 荒川沖駅北西方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域で利用状況は安定している。当地域に影響を及ぼす要因が見当たらないことから、当面
は現状のまま推移するものと予測する。地価は地域間の競争が厳しいのでほぼ横這いで推移すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は、土浦市と周辺市町内の路線商業地域の存する圏域である。需要者の中心は圏域内の地元事業者と県内外
で事業を展開する企業等である。地域間の競争は激化しているが、近隣地域の存する国道は県道土浦つくば線との交差
点近くに立地し通行車両が多く背後の住宅地域も熟成している。新規出店は借地によるものが多いのが現状で需要の中
心価格帯の把握は困難であるが、単価としての地価水準は概ね妥当と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地であり同一路線の近くの事例を重視して求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周
辺には賃貸されている店舗も見られるが賃料水準及び収益性は低く、賃貸のため新たに土地を取得する需要は少なく、
収益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[176.1]		 [103.0]
100		 34,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心市街地の商業地域は飲食業等が回復し地
価は概ね横ばい。郊外の大型商業施設や路線
商業地域は集客力が安定しており地価は横ば
い乃至微増。

量販店と飲食店のほかスポーツクラブ等も立
地する国道沿いの路線商業地域である。従来
から集客力は維持されており需要も安定して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-22		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東15m国道、
北東5m、角地
準工

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-68		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c 土浦（Ｒ７
公）
-113		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m県道、
西4m、南3.4m、
三方路
準工

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）再
-8		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e 土浦（Ｒ７
公）再
-22		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
北西4m、
北東5m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,078  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
38,368 		 100
[ 108.8]
35,265 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
36,300 
b (　           ) 
49,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
50,619 		 100
[ 142.8]
35,447 
36,500 
c (　           ) 
34,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.3]
40,730 		 100
[ 117.2]
34,753 
35,800 
d (　     32,647) 
43,529  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,877 		 100
[ 125.6]
34,934 
36,000 
e (　           ) 
40,288  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
41,152 		 100
[ 109.4]
37,616 
38,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -14.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,300 円／㎡]  



土浦 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,168,697 
12,141,248 
41,027,449 
34,447,000 
6,580,449 		 （　0.9490）
6,244,846 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    122,447,961 円　　　　（　     24,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   4,918 ㎡     43.0 m x  111.5 m  前面道路：国道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,500.00 
80.0 
1,200.00 
2,173 
2,607,600 		 5.0  13,038,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,500.00 
85.0 
1,275.00 
1,800 
2,295,000 		 5.0  11,475,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
82.5 
2,475.00 

4,902,600 		 24,513,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,902,600 円　×　12ヶ月　＝　      58,831,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,475.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,831,200 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,883,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,948,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,513,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,617 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,168,697 円　　　　（　        10,811 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-37		 1,947  
(   1,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,173 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-7		 1,974  
(   1,969) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]
2,246 
c 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-19		 1,660  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,096 
土浦 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,450,000 円  　　　　    490,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,353,248 円  　　　       58,831,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,998,000 円  　　　　    490,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       490,000 円  　　　　    490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       490,000 円  　　　　    490,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,141,248 円　（　　　　　　         2,469 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 490,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,447,000 円  
（　　　　　         7,004 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,168,697 円      
②総費用 12,141,248 円      
③純収益　①－② 41,027,449 円      
④建物等に帰属する純収益 34,447,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,580,449 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,244,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,447,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市中村南四丁目番外２６番２
 0503000445347-0000
2 　土浦市中村南四丁目番外２６番１０５
 0503000445421-0000
3 　土浦市中村南四丁目番外２６番１２８
 0503000445442-0000
4 　土浦市中村南四丁目番外２６番２４
 0503000445361-0000
5 　土浦市中村南四丁目番外２６番２４１
 0503000445500-0000
6 　土浦市中村南四丁目番外２６番２４３
 0503000445501-0000
7 　土浦市中村南四丁目番外２６番３５６
 0503000445599-0000
8 　土浦市中村南四丁目番外２６番３５７
 0503000445600-0000
9 　土浦市中村南四丁目番外２６番４９
 0503000445376-0000
10 　土浦市中村南四丁目番外２６番５２
 0503000445379-0000
11 　土浦市中村南四丁目番外２６番５６
 0503000445382-0000
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
土浦 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-8 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市中村南４丁目番外２６番２外
｢中村南４－１１－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 4,918  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2.5		 店舗

Ｓ2		 低層の店舗等が建ち
並ぶ国道沿いの路線
商業地域		 南東15.5m国道、三方路 水道、下水 荒川沖

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   105 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  43.0 ｍ、奥行　約　　 108.0 ｍ、規模　　     4,650 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ国道 交通

施設		 荒川沖駅北西方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車交通量の多い国道沿いの路線商業地域として熟成しており、将来的にも現状の繁華性が保たれるものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土浦市を中心とした県南地区に存する駅前・路線商業地と把握した。需要者は、県内小売・流通業者に加
え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定される。近隣地域
は自動車交通量の多い国道沿いの路線商業地域として熟成しており、需給関係は安定している。取引規模がまちまちで
、総額での中心価格帯は把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自動車交通量の多い国道沿いの路線商業地域で、賃貸店舗等の収益物件も多数見られるが、投資目的の需要
者の参入は稀で、自用目的での取引が支配的である。但し、本件では採用事例の規範性が高いとは言いがたい状況にあ
る。また、商業地の取引に際しては、収益性も有力な指標となり得る。よって、比準価格を重視しつつも、収益価格も
十分参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[176.4]		 [103.0]
100		 34,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外大型商業施設への顧客流出継続。路線商
業地間の競合が広域的に進行。賃貸需要は比
較的旺盛ながら、売買は低調（少ない）。深
夜帯の客足減少。

自動車交通量の多い国道沿いの路線商業地域
として熟成しており、需給関係は安定してい
る。地域要因に特段の変化は見られない。


画地規模、形状等は概ね標準的。三方路につ
き利便性等の観点から優位。個別的要因の変
動は特に見受けられない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-16		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-175		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c 土浦（Ｒ７
公）
-174		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）
-124		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m市道、
西5.5m、角地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,926 		 100
[ 128.2]
35,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
36,100 
b (　           ) 
44,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,200 		 100
[ 132.6]
33,333 
34,300 
c (　           ) 
45,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,200 		 100
[ 129.3]
34,957 
36,000 
d (　           ) 
31,934  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
31,744 		 100
[  94.8]
33,485 
34,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,200 円／㎡]  



土浦 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,859,975 
12,307,730 
43,552,245 
36,977,800 
6,574,445 		 （　0.9490）
6,239,148 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    122,336,235 円　　　　（　     24,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,500.00 Ｓ2 3,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   4,918 ㎡     43.0 m x  111.5 m  前面道路：国道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種同規模建物の一般的なレンタブル比を考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
1,500.00 
83.0 
1,245.00 
2,171 
2,702,895 		 5.0  13,514,475 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
1,500.00 
85.0 
1,275.00 
1,845 
2,352,375 		 5.0  11,761,875 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,000.00 
84.0 
2,520.00 

5,055,270 		 25,276,350 
0 
⑨年額支払賃料      5,055,270 円　×　12ヶ月　＝　      60,663,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,520.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,663,240 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,035,049 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,628,191 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,276,350 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         231,784 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,859,975 円　　　　（　        11,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-18		 1,969  
(   1,908) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,252 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,171 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-36		 1,517  
(   1,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
2,125 
c 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-37		 1,947  
(   1,943) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,159 
土浦 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,104,000 円  　　　　    526,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 2,426,530 円  　　　       60,663,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,365,200 円  　　　　    526,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       526,000 円  　　　　    526,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       526,000 円  　　　　    526,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,307,730 円　（　　　　　　         2,503 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 526,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　   3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,977,800 円  
（　　　　　         7,519 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,859,975 円      
②総費用 12,307,730 円      
③純収益　①－② 43,552,245 円      
④建物等に帰属する純収益 36,977,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,574,445 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,239,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,269 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,336,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市中村南四丁目番外２６番２
 0503000445347-0000
2 　土浦市中村南四丁目番外２６番１０５
 0503000445421-0000
3 　土浦市中村南四丁目番外２６番１２８
 0503000445442-0000
4 　土浦市中村南四丁目番外２６番２４
 0503000445361-0000
5 　土浦市中村南四丁目番外２６番２４１
 0503000445500-0000
6 　土浦市中村南四丁目番外２６番２４３
 0503000445501-0000
7 　土浦市中村南四丁目番外２６番３５６
 0503000445599-0000
8 　土浦市中村南四丁目番外２６番３５７
 0503000445600-0000
9 　土浦市中村南四丁目番外２６番４９
 0503000445376-0000
10 　土浦市中村南四丁目番外２６番５２
 0503000445379-0000
11 　土浦市中村南四丁目番外２６番５６
 0503000445382-0000
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備考