別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
土浦 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　和野　雅   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市真鍋１丁目３４５６番
｢真鍋１－１４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 727  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 中規模小売店舗、飲
食店の多い路線商業
地域		 北東16m市道 水道、ガス、下水 土浦

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   240 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 土浦駅北方

2.0km		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等の集積が見られる幹線市道沿いの地域であり、当面は路線商業地域のまま推移するものと予測する。熟成
しており、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土浦市を中心として隣接するつくば市、かすみがうら市等の路線商業地である。需要者の中心は地元企業
、外食チェーン等の自己利用者が中心となる。新規出店は少なく新たに土地を取得して出店する体力のある需要者が少
ないのが現状である。また、郊外の大型商業施設への顧客の流出もあり収益性は弱くなっている。市場の中心価格帯は
画地規模により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地であり同種の商業地の事例より求めた比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺には賃
貸されている店舗も見られるが賃料水準及び収益性は低く、新たに土地を取得して賃貸事業を目論む需要は少なく、収
益価格の規範性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[129.2]		 [100.0]
100		 45,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業環境の先行き不透明感は以前より緩和し
ているが、業種・地域に応じた地価への影響
に留意が必要である。


幹線市道沿い及び周辺には店舗が比較的集積
している地域である。既に熟成しており特段
の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）再
-3		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南25m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-16		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
c 土浦（Ｒ７
公）
-175		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）
-21		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m市道、
北東11m、
北西11m、
三方路
近商

(80,300)
e 土浦（Ｒ７
公）再
-22		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
北西4m、
北東5m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
46,312 		 100
[  93.8]
49,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,400 
b (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,926 		 100
[  91.6]
49,046 
49,000 
c (　           ) 
44,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,200 		 100
[  97.7]
45,241 
45,200 
d (　           ) 
33,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.9]
43,774 		 100
[  93.8]
46,667 
46,700 
e (　           ) 
40,288  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
41,152 		 100
[  85.7]
48,019 
48,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -22.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,500 円／㎡]  



土浦 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,322,628 
3,965,726 
13,356,902 
12,021,300 
1,335,602 		 （　0.9490）
1,267,486 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     24,852,667 円　　　　（　     34,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 Ｓ3 1,050.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   727 ㎡     25.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
350.00 
85.0 
297.50 
1,912 
568,820 		 5.0  2,844,100 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
350.00 
90.0 
315.00 
1,630 
513,450 		 3.0  1,540,350 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
350.00 
90.0 
315.00 
1,530 
481,950 		 3.0  1,445,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,050.00 
88.3 
927.50 

1,564,220 		 5,830,300 
0 
⑨年額支払賃料      1,564,220 円　×　12ヶ月　＝　      18,770,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     927.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,770,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,501,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,268,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,830,300 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,322,628 円　　　　（　        23,828 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-2		 1,912  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,013 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,912 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-8		 2,379  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
1,827 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土浦 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 855,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 750,826 円  　　　       18,770,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      273,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,744,200 円  　　　　    171,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,965,726 円　（　　　　　　         5,455 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 171,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,050.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,021,300 円  
（　　　　　        16,535 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,322,628 円      
②総費用 3,965,726 円      
③純収益　①－② 13,356,902 円      
④建物等に帰属する純収益 12,021,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,335,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,267,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,743 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,852,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市真鍋一丁目３４５６番
 0503000469839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
土浦 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-7 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市真鍋１丁目３４５６番
｢真鍋１－１４－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 727  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 中規模小売店舗、飲
食店の多い路線商業
地域		 北東16m市道 水道、ガス、下水 土浦

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   240 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       730 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 土浦駅　北方

2.0km		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿い商業地域で熟成度が高く、引き続き現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市や隣接するつくば市等の各幹線道路沿いに形成される路線商業地域一円で近隣市を含む広い範囲
。近隣地域は路線商業地域として熟成度が高く、まとまった背後人口・商圏が形成されており、典型的需要者には、北
関東を中心に店舗展開を行う小売・流通系企業や各チェーン店、地元資本の事業者等が想定される。需要の中心となる
価格帯については、取引の態様や規模・業種及び建物用途等によりまちまちであり相場として見出せない状況。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上のとおり、２試算価格を得たが、開差が生じたので再吟味のうえ調整を行う。本件近隣地域及びその周辺地域には
収益物件も見られるが、本件における需要の中心は、自己業務用不動産としての利用を前提とした取引であり、比準価
格の水準が価格決定の有力な指標となっていると思料する。よって、本件では、取引当事者の属性を考慮し、代表標準
地との検討も踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.4]		 [100.0]
100		 44,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土浦市の人口はここ数年は横ばい乃至微増傾
向、土地取引件数は横ばい乃至直近では比較
的好調で、不動産価格は横ばい乃至やや上昇
傾向と推察。

熟成度の高い幹線道路沿い商業地域で、地価
はほぼ横ばい乃至強含み傾向。地域要因の顕
著な変動はない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-151		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東11m市道、
東3.6m、角地
１住居

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）再
-22		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
北西4m、
北東5m、
三方路
１住居

(70,200)
c 土浦（Ｒ７
公）
-174		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）
-21		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m市道、
北東11m、
北西11m、
三方路
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     27,058) 
37,184  		 100
[  80.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
46,342 		 100
[  97.8]
47,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,400 
b (　           ) 
40,288  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
41,152 		 100
[  86.7]
47,465 
47,500 
c (　           ) 
45,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,200 		 100
[  94.8]
47,679 
47,700 
d (　           ) 
33,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.9]
43,774 		 100
[  92.8]
47,170 
47,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -22.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,500 円／㎡]  



土浦 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,793,571 
4,029,639 
13,763,932 
12,443,100 
1,320,832 		 （　0.9490）
1,253,470 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     24,577,843 円　　　　（　     33,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 340.00 Ｓ3 1,020.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   727 ㎡     25.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＥＶ無し地上３階建・中廊下式で、品等は中位程度の店舗付事務所 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 共用廊下・階段等を考慮のうえ査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
340.00 
81.0 
275.40 
2,119 
583,573 		 5.0  2,917,865 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
340.00 
86.5 
294.10 
1,815 
533,792 		 3.0  1,601,376 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
340.00 
86.5 
294.10 
1,664 
489,382 		 3.0  1,468,146 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,020.00 
84.7 
863.60 

1,606,747 		 5,987,387 
0 
⑨年額支払賃料      1,606,747 円　×　12ヶ月　＝　      19,280,964 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     863.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,280,964 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,542,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,738,487 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,987,387 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,084 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,793,571 円　　　　（　        24,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-14		 1,669  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
2,061 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,128 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,119 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-8		 2,379  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,205 
c 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-30		 2,402  
(   2,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[126.0]		 100
[100.0]
2,118 
土浦 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 708,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 771,239 円  　　　       19,280,964　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      391,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,805,400 円  　　　　    177,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,029,639 円　（　　　　　　         5,543 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,020.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,443,100 円  
（　　　　　        17,116 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,793,571 円      
②総費用 4,029,639 円      
③純収益　①－② 13,763,932 円      
④建物等に帰属する純収益 12,443,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,320,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,253,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,724 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,577,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市真鍋一丁目３４５６番
 0503000469839-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考