別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
土浦 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市桜町３丁目３３０９番２
｢桜町３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:3		 診療所兼住宅

Ｓ3		 事務所、店舗ビルの
建ち並ぶ商業地域
 南西14.3m県道 水道、ガス、下水 土浦

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １４．３ｍ県道 交通

施設		 土浦駅の西方

350m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駅に近い商業地域であり既に成熟している。一定の繁華性も存し、テナントの流動性も認められる
。地価は横這い傾向と思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、全国規模の事業所等も存し、広域に亘る。需要者の中心は商業従事者が殆どを占める。商業地として熟
成しつつあるが、ショッピングモール等郊外店舗への客の流動化が顕著である。路線商業地としての土地取引が若干見
受けられるが、精通者の意見によると、地積にもよるが総額で１０００万～３０００万円前後が需給の中心であると推
定されるが、詳細の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅に近い主要道路沿いの商業地で、需要者は従来の商業従事者を中心とし、各種金融機関・生保損保の事務所ビル、地
元事業所、店舗等が連担する。採用した取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補正されており、一方還元利回
り等の指標についても規範性を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、公的価格の指標として
の妥当性を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　土浦 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     58,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種経済指標も良好で、株価も概ね好調であ
るが、金利上昇、物価高騰、人手不足、建築
資材高騰等もあり経済指数も一部不安定な状
況が認められる。

店舗・事務所も一定数集積しているが、近隣
に競合する大型複合型店舗も存し、収益性は
やや弱く、地価は概ね横ばいで推移している
。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-175		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-68		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c 土浦（Ｒ７
公）再
-17		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東17m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）
-49		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e 土浦（Ｒ７
公）
-174		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
44,200 		 100
[  71.8]
61,560 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,600 
b (　           ) 
49,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
50,619 		 100
[  81.9]
61,806 
61,800 
c (　           ) 
55,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
55,967 		 100
[  87.9]
63,671 
63,700 
d (　           ) 
63,014  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,014 		 100
[  98.7]
63,844 
63,800 
e (　           ) 
45,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,200 		 100
[  71.0]
63,662 
63,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,800 円／㎡]  



土浦 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業市街地に存するため、適用可能な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,303,201 
1,172,143 
4,131,058 
3,578,270 
552,788 		 （　0.9490）
524,596 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     10,286,196 円　　　　（　     48,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   212 ㎡      8.7 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  14.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用との関連から、１階店舗、２階～３階を事務所と判定した。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
83.0 
74.70 
2,621 
195,789 		 5.0  978,945 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
90.00 
85.0 
76.50 
1,900 
145,350 		 3.0  436,050 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
90.00 
85.0 
76.50 
1,800 
137,700 		 3.0  413,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
84.3 
227.70 

478,839 		 1,828,095 
0 
⑨年額支払賃料        478,839 円　×　12ヶ月　＝　       5,746,068 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     227.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,746,068 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       459,685 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,286,383 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,828,095 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,818 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,303,201 円　　　　（　        25,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-28		 2,450  
(   2,376) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,564 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,632 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,621 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-30		 2,402  
(   2,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,699 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土浦 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 203,600 円  　　　　     50,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 229,843 円  　　　        5,746,068　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      117,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      519,100 円  　　　　     50,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,900 円  　　　　     50,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,172,143 円　（　　　　　　         5,529 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,578,270 円  
（　　　　　        16,879 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,303,201 円      
②総費用 1,172,143 円      
③純収益　①－② 4,131,058 円      
④建物等に帰属する純収益 3,578,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 552,788 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 524,596 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,475 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,286,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市桜町三丁目３３０９番２
 0503000373285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
土浦 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-2 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 58,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市桜町３丁目３３０９番２
｢桜町３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 212  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,600)

1:3		 診療所兼住宅

Ｓ3		 事務所、店舗ビルの
建ち並ぶ商業地域
 南西14.3m県道 水道、ガス、下水 土浦

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  23.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １４．３ｍ県道、中
間画地		 交通

施設		 ＪＲ常磐線「土浦」駅
西方
350m		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 土浦駅周辺の開発整備、長期の地価下落による割安感及び景気の緩やかな回復等もあり、地価は横ばい又は強含
みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地（３階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市を中心として隣接するつくば市、牛久市等の茨城県南地域の商業地である。需要者の中心は県内
企業の外、県外からの需要者も見られる。郊外の大規模商業施設への顧客の流出もあるが、市立図書館の移転、駅ビル
の改装によるサイクリングリゾートの開業等及び景気の緩やかな回復基調が続いていることもあり、地価は回復傾向に
ある。利用目的、規模等が多様であること等から市場の中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 土浦市中心商業地域の取引事例は少ないため、収集範囲を市内全域にまで広げた結果、規範性のある取引事例を収集し
得た。取引は自己業務用の売買が殆どで賃貸目的の取引は少ない。周辺には貸事務所及び貸店舗等も存するが、当該地
域における投資合理性の適否は未成熟であり、収益価格は低位に求められている。従って、本件では比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　土浦 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     58,400 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が続いている。それ
に伴い都心部及び地方中心部の地価は上昇傾
向が継続。


図書館の移転、サイクリングホテル開業等も
あり、駅前の繁華性も回復しており、地価も
回復傾向にある。


規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-159		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
近商

(90,400)
b 土浦（Ｒ７
公）
-49		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c 土浦（Ｒ７
公）
-184		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
西5m、二方路
商業

(100,400)
d 土浦（Ｒ７
公）
-153		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東14m市道、
中間画地
商業

(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,498 		 100
[  97.5]
62,049 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,000 
b (　           ) 
63,014  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,014 		 100
[ 105.7]
59,616 
59,600 
c (　           ) 
74,884  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
74,143 		 100
[ 116.0]
63,916 
63,900 
d (　           ) 
74,309  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,532 		 100
[ 123.8]
60,204 
60,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,400 円／㎡]  



土浦 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,525,875 
1,312,470 
4,213,405 
3,718,870 
494,535 		 （　0.9742）
481,776 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      9,446,588 円　　　　（　     44,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.00 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   600 ％   212 ㎡      8.7 m x   24.0 m  前面道路：県道     　  14.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（ワンフロア一括貸し）　２階～３階：事務所（フロア貸し）。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
85.0 
76.50 
2,376 
181,764 		 3.0  545,292 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
90.00 
90.0 
81.00 
2,020 
163,620 		 3.0  490,860 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
90.00 
90.0 
81.00 
1,900 
153,900 		 3.0  461,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
88.3 
238.50 

499,284 		 1,497,852 
0 
⑨年額支払賃料        499,284 円　×　12ヶ月　＝　       5,991,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,991,408 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       479,313 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,512,095 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,497,852 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,780 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,525,875 円　　　　（　        26,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-16		 2,341  
(   2,268) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]
2,416 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,382 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,376 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-30		 2,402  
(   2,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,347 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土浦 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,500 円  　　　　     52,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 299,570 円  　　　        5,991,408　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      539,500 円  　　　　     52,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,900 円  　　　　     52,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,900 円  　　　　     52,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,312,470 円　（　　　　　　         6,191 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,718,870 円  
（　　　　　        17,542 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,525,875 円      
②総費用 1,312,470 円      
③純収益　①－② 4,213,405 円      
④建物等に帰属する純収益 3,718,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 494,535 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 481,776 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,446,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市桜町三丁目３３０９番２
 0503000373285-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考