別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
土浦 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市神立中央１丁目４２３７番５５外
｢神立中央１－１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店舗
等が多い駅前の商業
地域		 南東7.5m県道 水道、下水 神立

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地（３階建程度）
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ県道 交通

施設		 神立駅南西方

160m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・事務所等が建ち並び、駐車場も見られる駅に近い既成商業地域で、当面は現状のまま推移すると予測する
。駅周辺の土地区画整理事業や関連する道路整備等もあり、地価は当面、安定して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地（３階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線神立駅の徒歩圏を中心として、土浦市内及び隣接市町の商業地域一帯で、需要者の中心は地
元事業者や地縁性をもつ個人事業者等である。郊外型商業施設や路線商業地域への顧客流出もあり、駅近としての立地
の優位性は低下しつつあるが、近隣地域においては神立駅周辺の環境向上もあって、需給関係は概ね安定している。取
引の中心価格帯は、取引態様や規模、用途、築年等も様々であり、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は神立駅に近い商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸用不動産も見受けられるが、需要の多くは地元事
業者等による自己使用目的であり、取引の際には周辺地域での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているもの
と判断する。よって、本件では、取引事例に基づいて市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、賃貸経営に基づく
収益性を反映した収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[131.2]		 [100.0]
100		 44,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 空洞化や郊外大型店への顧客流出等により市
内の商業地需要はやや弱含みであるが、コロ
ナ禍後、需給関係も回復して地価は安定的に
推移。

駅前商業地で飲食店需要が多く、コロナ禍で
は客足も減少したが、駅周辺の整備も進み、
客足も回復傾向で地価はやや強含みで推移。


規模・形状ともに標準的な中間画地であり、
個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-16		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m市道、
西6m、二方路
１住居

(70,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-109		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m市道、
中間画地
｢調区｣ 
連たん区域内
(60,200)
c 土浦（Ｒ７
公）
-113		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m県道、
西4m、南3.4m、
三方路
準工

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）
-124		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m市道、
西5.5m、角地
準工

(60,200)
e 土浦（Ｒ７
公）再
-22		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m市道、
北西4m、
北東5m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
44,926 		 100
[  96.8]
46,411 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,400 
b (　           ) 
28,232  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
29,105 		 100
[  60.7]
47,949 
47,900 
c (　           ) 
34,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.3]
40,730 		 100
[  86.3]
47,196 
47,200 
d (　           ) 
31,934  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
31,744 		 100
[  67.4]
47,098 
47,100 
e (　           ) 
40,288  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
41,152 		 100
[  88.8]
46,342 
46,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     46,900 円／㎡]  



土浦 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,331,064 
950,983 
3,380,081 
2,945,570 
434,511 		 （　0.9490）
412,351 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,085,314 円　　　　（　     35,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.00 Ｓ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   227 ㎡     14.2 m x   16.8 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階はフロア貸し事務所を想定。中階段。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺の同規模・同用途の建物から判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
90.0 
108.00 
1,963 
212,004 		 5.0  1,060,020 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
120.00 
90.0 
108.00 
1,669 
180,252 		 3.0  540,756 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
90.0 
216.00 

392,256 		 1,600,776 
0 
⑨年額支払賃料        392,256 円　×　12ヶ月　＝　       4,707,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費は賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,707,072 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       390,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,316,385 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,600,776 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,331,064 円　　　　（　        19,080 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-19		 1,660  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,988 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,971 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,963 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-21		 1,558  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,923 
c 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-36		 1,517  
(   1,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,004 
土浦 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,600 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 188,283 円  　　　        4,707,072　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,300 円  　　　　     41,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         950,983 円　（　　　　　　         4,189 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,945,570 円  
（　　　　　        12,976 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,331,064 円      
②総費用 950,983 円      
③純収益　①－② 3,380,081 円      
④建物等に帰属する純収益 2,945,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 434,511 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 412,351 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,085,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市神立中央一丁目４２３７番５５
 0503000333779-0000
2 　土浦市神立中央一丁目４２９０番８
 0503000333949-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
土浦 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 5-1 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市神立中央１丁目４２３７番５５外
｢神立中央１－１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、飲食店舗
等が多い駅前の商業
地域		 南東7.5m県道 水道、下水 神立

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地（２階建程度）
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．５ｍ県道、中間
画地		 交通

施設		 ＪＲ常磐線「神立」駅
南西方
160m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地域で、衰退傾向にあったが、神立駅西口の土地区画整理事業及びこれに関連する道路整備事業の波
及効果の期待などから、地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地（２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土浦市及び周辺市の商業地域である。主な需要者は土浦市及び周辺市の事業者であり、外部からの参入者
は少ない。空店舗も見られるが、周辺での都市計画道路の整備に伴う都市再生整備計画事業の波及効果などもあり、空
店舗も減少傾向にあり、地価も回復している。商業地の取引は規模が様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域の取引事例は少ないため、事例収集範囲を市内全域にまで広げた結果、規範性のある取引事例を収集し得た。
取引は事業者による自己業務用の売買が殆どで賃貸目的の取引は極めて少ない。周辺には貸事務所及び貸店舗等も存す
るが、当該地域における投資合理性の適否は未成熟であり、収益価格は低位に求められている。従って、本件では比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     58,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.7]		 [100.0]
100		 44,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が続いている。それ
に伴い都心部及び地方中心部の地価は上昇傾
向が継続。


神立駅前の商業地域で駅周辺の整備が完了し
、地価は上昇傾向に転じている。



規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-124		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m市道、
西5.5m、角地
準工

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-113		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m県道、
西4m、南3.4m、
三方路
準工

(60,200)
c 土浦（Ｒ７
公）
-68		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
d 土浦（Ｒ７
公）
-176		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22m市道、
南東15m、
角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,934  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
31,744 		 100
[  66.2]
47,952 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
48,000 
b (　           ) 
34,604  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.3]
40,730 		 100
[  86.4]
47,141 
47,100 
c (　           ) 
49,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
50,619 		 100
[ 109.9]
46,059 
46,100 
d (　           ) 
65,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,095 		 100
[ 131.2]
47,329 
47,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -14.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,100 円／㎡]  



土浦 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,674,587 
948,239 
3,726,348 
3,304,100 
422,248 		 （　0.9742）
411,354 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      8,065,765 円　　　　（　     35,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 120.00 Ｓ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   227 ㎡     14.2 m x   16.8 m  前面道路：県道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用との関連から、１階を店舗、２階を事務所と判定した。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
95.0 
114.00 
1,964 
223,896 		 3.0  671,688 
1.0  223,896 

 2～ 2		 事務所
120.00 
95.0 
114.00 
1,670 
190,380 		 3.0  571,140 
1.0  190,380 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
95.0 
228.00 

414,276 		 1,242,828 
414,276 
⑨年額支払賃料        414,276 円　×　12ヶ月　＝　       4,971,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれている。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,971,312 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       497,131 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,474,181 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,242,828 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          414,276 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         189,221 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,674,587 円　　　　（　        20,593 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-19		 1,660  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,168 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,997 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,964 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
商）
　　　　-33		 1,428  
(   1,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,826 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土浦 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 149,139 円  　　　        4,971,312　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       84,700 円  　　　査定額とする
 建物　　　　　　　　　      479,400 円  　　　　     47,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,000 円  　　　　     47,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         948,239 円　（　　　　　　         4,177 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,304,100 円  
（　　　　　        14,556 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,674,587 円      
②総費用 948,239 円      
③純収益　①－② 3,726,348 円      
④建物等に帰属する純収益 3,304,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 422,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 411,354 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,812 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,065,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市神立中央一丁目４２３７番５５
 0503000333779-0000
2 　土浦市神立中央一丁目４２９０番８
 0503000333949-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考