別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
土浦 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 -28 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　外山　茂樹   TEL.
鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
 ②地積
　(㎡)		 488  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ1		 農家住宅及び一般住
宅等が混在する農家
集落地域		 北東12m県道 水道、下水 神立

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東 1,050 ｍ、西   600 ｍ、南   750 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ県道、中間画
地		 交通

施設		 ＪＲ常磐線「神立駅」
　南東方
3.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅及び農家住宅等が散在する旧来から農家住宅地域で、地域的な変動要因は特に認められず、
現状のまま推移するものと予測する。長期の地価下落もあり、地価は、ほぼ下げ止まっている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度の戸建住宅） (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土浦市の市街化調整区域内の住宅地域を中心として、かすみがうら市の市街化調整区域内の住宅地域を含
む範囲と判定した。需要者の中心は、当該地域と地縁性を持つ一次取得者が大部分を占め、外部からの流入は少ない。
地縁血縁関係の取引が多く、また取引される規模が様々のため、需要の中心となる明確な価格帯の把握は困難であるが
、市街化区域の住宅地域との均衡を考慮すると土地が３００～５００㎡で３００～５００万円程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、農家住宅等が散在する農家住宅地域である。アパート等の収益物件は、ほぼ皆無で賃貸市場が未成熟である
ことから収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は土浦市内において比較的規範性の認め
られる取引事例を収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件では比準価格を標準とし
、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 -27                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.9]		 [100.0]
100		 10,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調が続いている。それ
に伴い都心部及び地方中心部の地価は上昇傾
向が継続。


県道沿いの農家住宅地域であり地縁血縁関係
の需要が主流で外部や店舗等の需要は乏しい
。長年の地価下落もあり、地価は下げ止まっ
ている。

規模、形状等も標準的で、近隣地域における
競争力は普通程度。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）再
-31		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-199		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西6.5m市道
、北4m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
c 土浦（Ｒ７
公）再
-30		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西10m市道、
北西2.7m、
角地
｢調区｣ 

(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）
-65		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
連たん区域内
(60,200)
e 土浦（Ｒ７
公）
-198		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南東1.8m、
角地
｢調区｣ 
連たん区域内
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,314  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,314 		 100
[  93.8]
9,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,930 
b (　           ) 
9,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
10,357 		 100
[ 103.8]
9,978 
9,980 
c (　           ) 
12,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
12,321 		 100
[ 116.0]
10,622 
10,600 
d (　           ) 
12,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
13,000 		 100
[ 125.9]
10,326 
10,300 
e (　           ) 
12,049  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
11,675 		 100
[ 118.0]
9,894 
9,890 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,100 円／㎡]  



土浦 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の集落地域の為、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸用不動産がほぼ皆無であり、賃貸市場が未成熟な為。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 土浦 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
 0503000395053-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
土浦 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 -28 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
 ②地積
　(㎡)		 488  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ1		 農家住宅及び一般住
宅等が混在する農家
集落地域		 北東12m県道 水道、下水 神立

3.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東 1,050 ｍ、西   600 ｍ、南   750 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 神立駅南東方

3.6km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに一般住宅や農家住宅、事業所等が見られる集落地域で、地域要因に特段の変化はなく当面は現状のま
ま推移すると予測する。地縁的関係者以外に需要は乏しく、地価は微減傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市や隣接市町の郊外の農家集落等の地価水準の低い市街化調整区域を主とする住宅地域一帯である
。需要者の中心は地縁的関係を有する住宅用地取得者が大半であり、同一需給圏外からの需要は少ない。需給関係は長
らく停滞気味であり、取引も少ない。需要の中心価格帯は、土地は５００㎡程度で概ね５００万円程度、新築戸建物件
は供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地はやや郊外の県道沿いの市街化調整区域の集落地域に位置しており、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸用
不動産は少なく、賃貸需要も乏しく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を見送った。よって本件では、代
表標準地との検討を踏まえ、価格判定の指標となる取引事例を広域的に収集して試算した、市場性を反映して実証的な
比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 -27                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     11,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.7]		 [100.0]
100		 10,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     10,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土浦市の人口は直近ではほぼ横ばいで、土地
取引件数も堅調に推移。住宅地需要も堅調で
、市街地を中心に地価上昇エリアが拡大して
いる。

県道沿いの立地で用途の多様性も認められる
一方、集落地域への需要は乏しいまま、地域
要因に特段の変動はなく、地価は微減傾向が
継続。

規模・形状ともに地域において標準的な中間
画地であり、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-78		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西4.5m市道、
北東2m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-191		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.8m市道、
中間画地
｢調区｣ 
連たん区域内
(60,200)
c 土浦（Ｒ７
公）
-65		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 
連たん区域内
(60,200)
d 土浦（Ｒ７
公）再
-31		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,630  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[  90.0]
7,330 		 100
[  76.9]
9,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,530 
b (　           ) 
13,163  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
13,163 		 100
[ 130.7]
10,071 
10,100 
c (　           ) 
12,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
13,000 		 100
[ 125.9]
10,326 
10,300 
d (　           ) 
9,314  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,314 		 100
[  90.8]
10,258 
10,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     10,000 円／㎡]  



土浦 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 市街化調整区域内にあり賃貸市場の成熟の程度も低く、賃貸建物の想定に妥当性が認められない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 土浦 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市菅谷町字辰巳ノ砂１２８０番１９
 0503000395053-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考