令和7年1月12日　提出 土浦 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -26 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　増田　潤志   TEL.

鑑定評価額 4,810,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市中高津２丁目１３３１番２ ｢中高津２－８－３３｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地等も見られる住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 土浦駅　南西方 2.5km 法令 規制 ２低専 (60,150) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 民間業者によるスプロール的な小規模開発地やアパートが雑然と配置された住宅地域で、狭小街路や行き止まり 道路も多く見受けられ、将来的にもほぼ現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏をＪＲ常磐線を最寄り駅とする土浦市内を中心とする普通住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近 隣に居住あるいは出身の３０～４０代前半の一次取得者層が大半。民間業者によるスプロール的な小規模開発地やアパ ートが雑然と配置された住宅地域で、狭小街路や行き止まり道路も多く見受けられるが、一定程度以上の需要を見込め る。需要の中心となる価格帯は、土地総額で４～５百万円程度、新築戸建で２千万円程度と把握。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 面大地を中心に、地主の節税目的と思われるアパート等の介在も見られる地域であるが、自用目的での取引が支配的で ある。またアパート敷地としては画地規模がやや小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方 、取引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない５事例を採用した。よ って本件では、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [170.3] [100.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は横ばい乃至微増。土地取引件数は堅調 。建築着工件数はやや低調。建築費高騰の影 響で建売相場上昇。中古住宅（マンション含 む）相場上昇。 民間業者によるスプロール的な小規模開発地 やアパートが雑然と配置された住宅地域で、 相応の需要あり。地域要因に特段の変化は見 られない。 北道路で、画地の規模、街路条件等は概ね標 準的。個別的要因の変動は特に見受けられな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％