令和7年1月15日　提出 土浦 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -22 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　説田　賢哉   TEL.

鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 28,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市霞ケ岡町２５７１番２ ｢霞ケ岡町３１－７｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   500 ｍ、南   500 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道　　　　「 基準方位　北」 交通 施設 土浦駅の南方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、既に低層住宅地域として成熟しつつあり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね土浦市の圏域である。需要者の中心は土浦市居住者が殆どを占める。各種経済指数 は一部不安定さを孕みつつも回復傾向にあり、需給も改善しつつある。土地は４００～６００万円程度、新築の戸建て 物件は３，０００万円前後が需給の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比較的古くから存するエリアであるが、各種施設との位置関係から利便性がある程度高い。旧来からの戸建住宅が存し 、収益物件としてはアパート等も若干存する。対象地は地積が小さく、アパート等の収益物件の建築の想定は現実的で なく、収益価格は算定しなかった。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [192.5] [105.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種経済指標も良好で、株価も概ね好調であ るが、金利上昇、物価高騰、人手不足、建築 資材高騰等もあり経済指数も一部不安定な状 況が認められる。 周辺全域の老朽化、住民の年齢構成等から衰 退しつつあるも、第二世代の新築・建替需要 も一部認められる。地価は安定的に推移して いる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％