令和7年1月11日　提出 土浦 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -21 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 27,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市烏山４丁目１９４１番１３ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 の分譲住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 荒川沖 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 荒川沖駅　北東方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 阿見町との行政境に近い、郊外型の新興性に欠ける分譲住宅団地として熟成しており、今後も現環境を維持する ものと予測する。特段の要因変動もなく、地価は横這い圏内で安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市内及び隣接する阿見町内の分譲住宅地域一帯。需要者の中心は圏内在住の３０～４０歳代の一次取 得者等であり、周辺市町から圏内に勤務する需要者層も見られる。郊外の新興性に欠ける住宅団地であり、新規分譲地 等に比べて利便性・品等は劣るが、割安感も見られ、地価は横這い圏内で安定的に推移している。中心価格帯は、土地 は２００㎡程度で５５０万円前後、新築戸建は比較的低価格なもので２千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は阿見町との行政境に近い、戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ新興性に欠ける造成住宅団地。賃貸市場未成熟の ため、取引事例比較法一手法のみの適用となった。比準価格は市場性に着目した価格であり、本件では適切な５事例を 採用、試算の過程に誤りも無く、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮して 、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,200 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [122.9] [104.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県 内５位。不動産取引件数・建築着工件数とも に堅調に推移。地価上昇エリアが拡大しつつ ある。 荒川沖駅勢圏の郊外の熟成した分譲住宅団地 。新興分譲地に比べて選好性は劣るが、底値 感も認められ、地価は横這い圏内で推移。 道路方位について優れる。その他、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％