令和7年1月11日　提出 土浦 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -19 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市藤沢字本町１４５５番 ②地積 　(㎡) 814   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:3 住宅 Ｗ1 店舗、農家住宅が混 在する国道沿いの住 宅地域 北8.2m国道 水道、下水 土浦 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．２ｍ国道 交通 施設 土浦駅　北西方 8.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧新治地区の国道沿いの商業的色彩も見られる混在地域であったが、住宅地域としての色彩が強まっている。需 要者は地元に地縁を有する者が中心、外部需要は少ないが、地価は横這い圏内で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土浦市の内、特に新治地区を中心に、つくば市旧筑波地区を含む住宅地域一帯。需要者の中心は地元に地 縁を有する３０～４０歳代の一次取得者等である。集落的色彩が強い地域であるため、外部需要は限定的である。郊外 に位置し、利便性、居住環境等において競争力は劣るが、地価は横這い圏内に移行しつつある。取引が少なく、需給の 中心となる価格帯の把握は困難な状況にあるが、土地は坪８万円台程度が上限かと考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は新治地区の国道沿いの混在地域。集落地域的な性格が強い地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、取引 事例比較法一手法のみの適用となった。比準価格は市場性に着目した価格であり、本件では適切な５事例を採用、試算 の過程に誤りも無く、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮して、比準価格 を採用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,800 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [144.6] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県 内５位。不動産取引件数・建築着工件数とも に堅調に推移。地価上昇エリアが拡大しつつ ある。 新治地区中心部の幹線道路沿いの混在地域だ が、住宅系の色彩が強まっている。需給とも に少なく、地価は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％