令和7年1月14日　提出 土浦 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -16 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.

鑑定評価額 6,260,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市小松ケ丘町１２５８番６７ ｢小松ケ丘町６－８｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅兼事務所 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 分譲住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 土浦駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅がやや密集する熟成した造成住宅団地で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。道路条件等はや や劣るものの、老朽建物解体後の新築需要もあり、地価も当面は安定状態が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市内のうちＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域であるが、荒川沖駅圏の住宅地域の一部にも 及ぶ。需要者の中心は、土浦市内に居住ないしは勤務する３０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少ない。 需給関係は概ね安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で６００～７００万円程度、新築戸建 物件は価格上昇傾向にあり、比較的小規模・低価格な建売住宅で２千万円台前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は熟成した造成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集できた。一方 、近隣地域周辺ではアパート等も散見されて賃貸需要も見込めるものの、近隣地域は比較的小規模な戸建住宅を主とす る住宅地域で、標準地の画地規模ではアパ－ト等の建築に経済合理性が乏しく、本件では収益価格の試算は見送り、代 表標準地との均衡にも留意して、比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [171.9] [104.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口は直近ではほぼ横ばいで、土地 取引件数も堅調に推移。住宅地需要も堅調で 、市街地を中心に地価上昇エリアが拡大して いる。 小規模画地や狭隘道路も見られる古い造成住 宅団地であるが、既存建物の建替えも見られ 、地価はやや強含みで推移している。 規模・形状ともに標準的な中間画地であり、 接道方位は南西側で若干の優位性を有しつつ 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％