別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
土浦 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 -15 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市天川１丁目１００８番１５
｢天川１－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
居住誘導区域
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ1		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ環境の良い住
宅地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 土浦

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 土浦駅　南西方

3.4km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の分譲住宅地域として熟成しており、当面現環境を維持するものと予測する。良好な住環境を維持しており
、全般的な地価上昇傾向の中、当地域の地価は上昇局面に移行している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ土浦駅を最寄駅とする土浦市郊外部の住宅地域一帯。需要者の中心は３０～４０歳代の市内在住の一
次取得者等であり、周辺市町から市内への勤務者等も含まれる。市内で人気の高い小中学校学区内に位置し、住環境良
好な住宅団地であるため、買替需要も見込まれ、地価は上昇局面に移行している。需要の中心となる価格帯は、土地が
１００坪程度で１２００万円程度、新築戸建は概ね３０００～３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は郊外の戸建住宅を中心とする住宅団地として熟成している。周辺に共同住宅も見られるため、収益価格を試
算しているが、自用目的の取引が中心であり、市場参加者は市場性に基づく価格水準を重視して意思決定すると考えら
れる。従って、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を
勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,100 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[150.3]		 [102.0]
100		 35,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県
内５位。不動産取引件数・建築着工件数とも
に堅調に推移。地価上昇エリアが拡大しつつ
ある。

一定の住環境を維持した郊外の住宅団地とし
て熟成。新興分譲地に比べた選好性は劣るが
、割安感も認められ、地価は上昇局面に移行
している。

道路方位についてやや優れる。形状（台形）
については選好性に大きな影響はない。その
他、個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-9		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 土浦（Ｒ７
公）
-172		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
c 土浦（Ｒ７
公）再
-24		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d 土浦（Ｒ７
公）
-4		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東3.4m市道
、中間画地
１低専

(50,100)
e 土浦（Ｒ７
公）
-57		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,287  		 100
[  70.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,215 		 100
[ 110.1]
35,618 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
36,300 
b (　           ) 
32,761  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
32,215 		 100
[  92.0]
35,016 
35,700 
c (　           ) 
33,080  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
32,788 		 100
[  95.0]
34,514 
35,200 
d (　           ) 
27,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
28,314 		 100
[  80.7]
35,086 
35,800 
e (　           ) 
16,878  		 100
[  70.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.9]
30,328 		 100
[  90.4]
33,549 
34,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -20.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,600 円／㎡]  



土浦 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,692,523 
762,007 
2,930,516 
2,609,840 
320,676 		 （　0.9730）
312,018 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      6,240,360 円　　　　（　     18,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
居住誘導区域
 50 ％   100 ％   100 ％   330 ㎡     15.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネット形式・ファミリータイプ（１階３０㎡・２階３０㎡）４戸、敷地内平面式駐車場４台分 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,336 
160,320 		 1.0  160,320 
1.0  160,320 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

320,640 		 320,640 
320,640 
⑨年額支払賃料        320,640 円　×　12ヶ月　＝　       3,847,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,847,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       307,814 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,539,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           320,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          320,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         149,707 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,692,523 円　　　　（　        11,189 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-31		 1,083  
(   1,037) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,292 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,394 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,336 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-7		 1,106  
(   1,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
1,441 
c 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-28		 1,245  
(   1,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
1,390 
土浦 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 161,600 円  　　　　     40,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 153,907 円  　　　        3,847,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      343,400 円  　　　　     40,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,400 円  　　　　     40,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         762,007 円　（　　　　　　         2,309 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,609,840 円  
（　　　　　         7,909 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,692,523 円      
②総費用 762,007 円      
③純収益　①－② 2,930,516 円      
④建物等に帰属する純収益 2,609,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 320,676 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 312,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          946 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,240,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市天川一丁目１００８番１５
 0503000284289-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
土浦 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 -15 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　ぱうろ   TEL.
鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市天川１丁目１００８番１５
｢天川１－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ1		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ環境の良い住
宅地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 土浦

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   350 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 土浦駅南西方

3.4km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般戸建住宅が整然と建ち並ぶ熟成した造成住宅団地で、今後も同様な住環境を維持すると予測する。閑静な住
宅地域として良好な居住環境であり、一定の需要のもと、地価は当面、微増傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、土浦市内のうちＪＲ常磐線土浦駅を最寄駅とする住宅地域であるが、荒川沖駅圏の住宅地域の一部にも
及ぶ。需要者の中心は、土浦市内に居住ないしは勤務する３０～４０代の一次取得者で、同一需給圏外からの需要は少
ない。需給関係は概ね安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は２５０～３００㎡程度で８００～１，２００
万円程度、新築戸建物件は価格上昇傾向にあり、比較的小規模・低価格な建売住宅で２千万円台半ばと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は市街地の住環境の良い既成住宅地域に位置し、周辺の住宅地域から価格判定の指標となる取引事例を収集
した。一方、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸物件も見られるが、自用の戸建住宅地としての取引が主であり、収益
性よりも快適性を重視した価格形成がなされる地域である。よって本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取引の
実態を反映して実証的な比準価格を採用して、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,100 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[150.3]		 [102.0]
100		 35,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土浦市の人口は直近ではほぼ横ばいで、土地
取引件数も堅調に推移。住宅地需要も堅調で
、市街地を中心に地価上昇エリアが拡大して
いる。

熟成の進む造成住宅地域であり、駅徒歩圏外
ながら快適性・生活利便性を備え、新規分譲
地に対しての値頃感もあり、地価は微増にて
推移。

台形地であるが近隣地域では標準的な形状で
あり、接道方位も東側で競争力は普通程度で
、個別的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-7		 土浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b 土浦（Ｒ７
公）
-9		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 土浦（Ｒ７
公）再
-21		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m私道、
中間画地
２低専

(60,150)
d 土浦（Ｒ７
公）再
-24		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,307  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
33,152 		 100
[  96.0]
34,533 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
35,200 
b (　           ) 
27,287  		 100
[  70.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
39,215 		 100
[ 114.4]
34,279 
35,000 
c (　           ) 
29,915  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
29,504 		 100
[  83.6]
35,292 
36,000 
d (　           ) 
33,080  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
32,788 		 100
[  91.3]
35,912 
36,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,600 円／㎡]  



土浦 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,597,836 
651,738 
2,946,098 
2,584,780 
361,318 		 （　0.9730）
351,562 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,031,240 円　　　　（　     21,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   330 ㎡     15.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫファミリータイプ、各戸４０㎡、各階３戸、計６戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,306 
156,720 		 1.0  156,720 
1.0  156,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

313,440 		 313,440 
313,440 
⑨年額支払賃料        313,440 円　×　12ヶ月　＝　       3,761,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 支払賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,761,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       312,186 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,449,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           313,440 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,874 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          313,440 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         145,868 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,597,836 円　　　　（　        10,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-9		 1,262  
(   1,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,308 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,362 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,306 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-18		 1,193  
(   1,192) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]
1,409 
c 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-26		 1,233  
(   1,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[111.0]		 100
[ 79.0]
1,365 
土浦 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,700 円  　　　　     37,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 112,838 円  　　　        3,761,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,100 円  　　　　     37,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         651,738 円　（　　　　　　         1,975 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,584,780 円  
（　　　　　         7,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,597,836 円      
②総費用 651,738 円      
③純収益　①－② 2,946,098 円      
④建物等に帰属する純収益 2,584,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 361,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,031,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市天川一丁目１００８番１５
 0503000284289-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考