別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
土浦 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 -12 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　聖史   TEL.
鑑定評価額 9,680,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市湖北１丁目５１５６番
｢湖北１－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
居住誘導区域

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い区画
整然とした住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 土浦

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 土浦駅　北東方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 土浦駅徒歩圏内の一定の居住環境を維持した住宅地域。商業施設への接近性等、生活利便性良好な地域として選
好性優位なことから、全般的な地価上昇傾向の中、当地域の地価は上昇局面で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地（２階建程度） (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ土浦駅を最寄駅とする範囲の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の３０～４０歳代の一次取得者
等であるが、周辺市町から市内に勤務する需要者層も含まれる。駅徒歩圏内で商業施設への接近性も良好、街区・街路
は整然とし、利便性・快適性の優位性から、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が２５
０㎡程度で１０００万円程度、新築戸建は概ね３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は土浦駅徒歩圏内の利便性良好な区画整然とした住宅地域。付近には共同住宅も見られるため収益価格を試算
しているが、新たに土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められず、需要者の意思決定過程において収益価格
の占める割合は相対的に小さい。従って、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表
標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,100 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[132.8]		 [101.0]
100		 40,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近では横這い乃至微増、人口数は県
内５位。不動産取引件数・建築着工件数とも
に堅調に推移。地価上昇エリアが拡大しつつ
ある。

駅徒歩圏内で、一定の利便性、品等を維持す
ることから、外部需要の流入も期待し得る。
供給が少ないことから、地価は上昇傾向で推
移している。

道路方位についてやや優れる。その他、個別
的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-63		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b 土浦（Ｒ７
公）
-21		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m市道、
北東11m、
北西11m、
三方路
近商

(80,300)
c 土浦（Ｒ７
公）再
-27		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
北6m、角地
１低専

(60,100)
d 土浦（Ｒ７
公）
-97		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西20m市道、
北16m、東6m、
三方路
１住居

(70,200)
e 土浦（Ｒ７
公）再
-23		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7.5m市道
、北東3.6m、
角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
41,664 		 100
[ 102.9]
40,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
40,900 
b (　           ) 
33,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.9]
43,774 		 100
[ 114.7]
38,164 
38,500 
c (　           ) 
44,588  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
42,891 		 100
[ 108.0]
39,714 
40,100 
d (　           ) 
27,710  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
37,965 		 100
[  96.9]
39,180 
39,600 
e (　           ) 
29,632  		 100
[  70.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
46,487 		 100
[ 115.2]
40,353 
40,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -22.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -26.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     40,000 円／㎡]  



土浦 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため、不適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,077,102 
635,156 
2,441,946 
2,177,020 
264,926 		 （　0.9730）
257,773 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,155,460 円　　　　（　     21,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
居住誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   242 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 メゾネット形式・ファミリータイプ（１階３３㎡・２階３３㎡）３戸、敷地内平面式駐車場３台分 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 メゾネット想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,336 
133,600 		 1.0  133,600 
1.0  133,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

267,200 		 267,200 
267,200 
⑨年額支払賃料        267,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,206,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保のため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,206,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       256,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,949,888 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           267,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          267,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,756 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,077,102 円　　　　（　        12,715 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-31		 1,083  
(   1,037) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
1,292 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,394 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,336 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-7		 1,106  
(   1,105) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
1,441 
c 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-28		 1,245  
(   1,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[104.0]		 100
[105.0]
1,390 
土浦 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,800 円  　　　　     33,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 128,256 円  　　　        3,206,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,400 円  　　　　     33,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         635,156 円　（　　　　　　         2,625 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0646     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0802 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,177,020 円  
（　　　　　         8,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,077,102 円      
②総費用 635,156 円      
③純収益　①－② 2,441,946 円      
④建物等に帰属する純収益 2,177,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 264,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 257,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,155,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市湖北一丁目５１５６番
 0503000362995-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
土浦 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土浦 -12 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.
鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 39,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 32,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土浦市湖北１丁目５１５６番
｢湖北１－５－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い区画
整然とした住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 土浦

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 土浦駅　北東方

1.2km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域内には顕著な地域要因の変動はなく、引き続き現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線土浦駅より徒歩圏内の利便性良好な既成住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住・勤
務する一次取得者や都内勤務者等が中心である。徒歩圏内に各種生活利便施設が立地し交通アクセスも良好であること
から、需要は底堅く地価動向は強含みが続いている。需要の中心となる価格帯は更地物件で１千万円程度、新築の戸建
住宅は建物グレードにもよるが建築費高騰の影響もあり３千万円台前半と推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。近隣地域内にはアパート等の収益物件も混在しており一定の
賃貸市場は形成されているが、本件対象不動産にかかる主たる需要者は、居住用の自己使用不動産としての利用である
ので、より取引当事者の属性を反映した比準価格を採用して、相対的に低位に試算された収益価格は採用せず、代表標
準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土浦 -9                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,100 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[101.0]		 100
[133.8]		 [101.0]
100		 39,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土浦市の人口はここ数年は横ばい乃至微増傾
向、土地取引件数は横ばい乃至直近では比較
的好調で、不動産価格は横ばい乃至やや上昇
傾向と推察。

「土浦」駅に比較的近く立地条件から需要は
堅調で、地域内に著しい変動要因はなく地価
は強含みが継続している。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土浦 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 土浦（Ｒ７
公）
-63		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b 土浦（Ｒ７
公）
-21		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東10m市道、
北東11m、
北西11m、
三方路
近商

(80,300)
c 土浦（Ｒ７
公）
-11		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南西4m、角地
２低専

(60,150)
d 土浦（Ｒ７
公）
-8		 土浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
２中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
41,664 		 100
[ 105.8]
39,380 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
39,800 
b (　           ) 
33,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.9]
43,774 		 100
[ 111.4]
39,294 
39,700 
c (　           ) 
35,481  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
33,861 		 100
[  85.5]
39,604 
40,000 
d (　           ) 
40,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
40,000 		 100
[ 100.8]
39,683 
40,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -22.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,900 円／㎡]  



土浦 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,959,637 
564,320 
2,395,317 
2,114,200 
281,117 		 （　0.9730）
273,527 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,470,540 円　　　　（　     22,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土浦 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   242 ㎡     11.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身又はファミリータイプ、１ＬＤＫ～２ＤＫ、平均専有面積１２～１５坪程度 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,285 
128,500 		 1.0  128,500 
1.0  128,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

257,000 		 257,000 
257,000 
⑨年額支払賃料        257,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,084,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,084,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       246,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,837,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           257,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,364 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          257,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         119,993 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,959,637 円　　　　（　        12,230 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-28		 1,245  
(   1,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,317 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,285 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-32		 1,479  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,371 
c 土浦（Ｒ７公・
住）
　　　　-37		 1,564  
(   1,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,331 
土浦 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 92,520 円  　　　        3,084,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       22,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,500 円  　　　　     31,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         564,320 円　（　　　　　　         2,332 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0682     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,114,200 円  
（　　　　　         8,736 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,959,637 円      
②総費用 564,320 円      
③純収益　①－② 2,395,317 円      
④建物等に帰属する純収益 2,114,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 281,117 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 273,527 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,130 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,470,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土浦 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土浦市湖北一丁目５１５６番
 0503000362995-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考