令和7年1月14日　提出 土浦 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -10 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　今泉　千恵   TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市桜ケ丘町９２０番９３ ｢桜ケ丘町１６－６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ台地上の住 宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   750 ｍ、南   400 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 土浦駅　南西方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地で熟成度が高く、当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 本件対象地の同一需給圏は、ＪＲ常磐線土浦駅を最寄り駅とする標準的な戸建住宅地域で、主たる需要者は土浦市及び 周辺市町に勤務・居住する３０代～４０代のエンドユーザーが大半である。最寄り駅から徒歩圏外であるが、熟成度の 高い区画整然とした閑静な戸建住宅団地で値頃感もあり、需要は比較的堅調である。取引の中心となる価格帯は、更地 で６００～７００万円程度、新築戸建で建築費高騰の影響もあり２，０００万円台後半程度と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上、取引事例比較法による比準価格を得たが当価格について再検討すると、同一需給圏内に所在する規範性の高い取 引事例を根拠とし、代替競争関係に留意のうえ精度の高い適切な価格が試算したと思料する。収益還元法は、本件対象 地の規模・行政的条件や、賃貸市場の成熟度の観点から不適用とし、収益価格は試算出来なかった。以上より、本件で は比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [141.1] [100.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土浦市の人口はここ数年は横ばい乃至微増傾 向、土地取引件数は横ばい乃至直近では比較 的好調で、不動産価格は横ばい乃至やや上昇 傾向と推察。 熟成度の高い住宅団地で、近隣地域内には地 価を牽引する特段の地域要因は見受けられな い。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％