令和7年1月15日　提出 土浦 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土浦 -4 茨城県 茨城第３ 氏名  不動産鑑定士　石上　康夫   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 33,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土浦市真鍋４丁目２７００番６ ｢真鍋４－９－３｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、貸家等が 混在し空地もある住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 土浦 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 土浦駅北西方 2.9km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅とアパート等が混在する既成の住宅地域で、地域に影響を及ぼす要因が見当たらないので当面は同じよ うな環境で推移すると予測される。熟成した住宅地域なので地価は横這い乃至微増で推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線土浦駅を最寄り駅とする中心市街地の背後に位置する住宅地域に及ぶ。需要者の中心は市内に 居住または勤務する第一次取得者で、購入に当たっては駅への接近性よりも環境や価格を重視する傾向がある。当地域 は住宅地域としては熟成し、また価格的にも値頃感があるため需要は安定している。需要の中心となる価格帯は土地で １７０㎡程度総額５５０～６００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の取引が主で、近隣地域等で信頼性の高い事例を収集できた。比準価格は近隣地域に存する事 例等を重視して決定しており実証的である。収益還元法は、従来より持家指向の強い地域で収益物件の建築を目的とし た取引は見当たらず、また画地規模から駐車場を備えた収益物件の建築は困難なので適用しなかった。以上により地域 の市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土浦 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [158.7] [102.0] 100 33,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向が続いており、駅周辺の住宅 地域の地価は概ねやや強含みである。一方、 郊外と市街化調整区域の地価は横這い乃至微 減傾向にある。 道幅が狭いためやや選好性は劣るが、小中学 校の近くに位置し住宅地域としての熟成度が 高いので需要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％