令和7年1月15日　提出 日立 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-2 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市田尻町３丁目９０２番１０外 ｢田尻町３－２５－１｣ ②地積 　(㎡) 1,660   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中小工場のほか一般 住宅も混在する工業 地域 北6m市道、背面道 水道、ガス、下水 小木津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 小木津駅南西方 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小木津駅南西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は認められず、当面現状にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業地域ほぼ全域。需要者は製造業のほか運送業や倉庫業を営む地元企業を中心とする。県内では 、高速道路等交通網の充実や首都圏との接近性、税優遇措置等などから県南・県西地区を中心に工業地の需要が堅調で あるが、立地やインフラ整備の程度等条件による需給動向の相違により地価は異なる動きを示している。需要の中心と なる総額での中心価格帯は取引規模・価格帯が様々で見いだし難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は同一需給圏内の工業地の取引事例を採用し、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた関連づけを 行うとともに、広域的な分析もなし得ており、比準価格の信頼性は高い。収益還元法については、地域の実情から自己 利用が主流で賃貸市場が未成熟であるためその適用を見送った。よって、実証的な比準価格を標準に代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.4] [100.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日立市の人口は減少傾向継続。堅調な企業収 益等を背景にインフラ整備の進んだ条件良好 な工業地域の地価は上昇基調にあるがその他 は低迷。 県道背後の中小工場を主とする既成の工業地 域で需要は未だ弱く、地価下落が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％