令和7年1月15日　提出 日立 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 9-1 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　中島　寛和   TEL.

鑑定評価額 7,380,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 15,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市国分町１丁目３番１外 ｢国分町１－１－１｣ ②地積 　(㎡) 407,985   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 1:2.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街路整然とした工 業地域 南西15m市道、背面道 水道、ガス、下水 常陸多賀 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南     0 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　1000.0 ｍ、規模　　   400,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 常陸多賀駅北東方 900m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大手電機メーカーの基幹工場が所在する国道至近の製造工場用地で当面は現状のまま推移すると予測される。企 業の生産能力増強等を目的とした工業地需要の高まりを受けて、今後の地価は堅調に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日立市及び周辺市町村内の工業地域を中心に茨城県内の工業地域に及ぶ。典型的な需要者としては、国 内でも大手の製造業を中心とした事業法人等が想定される。新型コロナ以降の国際情勢の変化や海外人件費の高まり等 で海外生産拠点の国内回帰傾向が続き工業地需要は強まりつつあるが、市内の工業団地には新たな供給余力は少ない。 企業側のニーズや実際の画地規模は様々であり総額面での中心的価格帯は一律に特定し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場等が中心であり、賃貸需要に乏しいため収益還元法の適用は断念した。製造業等を営む事業法人 による自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、現実の市場で発生した実証的な比準価格を採 用し、代表標準地との検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,400 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [101.7] [100.0] 100 18,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安で原材料高の懸念要因はあるものの、生 産能力増強、施設の新設建替、デジタル化、 脱炭素化、人手不足対応等への設備投資が増 加している。 大手電機メーカーの基幹工場が所在する中心 市街地に立地する工場用地で規模、立地面で 稀少性があり、地価は堅調に推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％