別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
日立 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日立 5-6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.
鑑定評価額 99,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日立市幸町１丁目１５７番２外
｢幸町１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

2:1		 ホテル

ＳＲＣ13		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 北東9m市道、南東側道 水道、ガス、下水 日立

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 日立駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 日立駅前の視認性が良好な商業地域で希少性が認められる。日立駅前商業地がリニューアルオープンにより繁華
性が戻りつつある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び県北県央の商業地域と広範囲に判定した。駅前の視認性が良好な地域に位置し立地条件が良好
な地域。駅前商業店舗を中心に繁華性が概ね堅調で、ホテル利用者も認められる。需要者の中心は、ホテル事業者及全
国展開している店舗事業者等及び駅前立地を注視する投資家等。需要の中心となる価格帯は業種等によって異なり見い
だすのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅前の商業地域で、投資採算性を重視する収益価格を中心に取引されるため試算した。取引事例は同一需給圏を広く取
り適切に収集できた。比準価格は現実の取引事例を価格判定の基礎であるため実証的かつ客観的であり信頼性が高い。
収益価格は、想定建物を賃貸することで得られる収益から求めているが想定要素が介在している。よって、比準価格を
重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日立 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,600 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.1]		 [103.0]
100		 85,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日立駅前商業地がリニューアルオープンし繁
華性が戻りつつあるが、影響は限定的で市全
体としては厳しい状況にある。


駅前商業地がリニューアルオープンし繁華性
が戻りつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日立 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日立０５７
４８
-131		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
b 日立０５８
５１
-137		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
北1.8m、
二方路
工業

(60,200)
c 水戸０６６
０５（再）
-8		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,360)
d 水戸０６８
９９（再）
-269		 水戸市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
西4m、南6m、
三方路
商業
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,400)
e 水戸０５７
４８
-71		 水戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
西10.5m、
北4.5m、
三方路
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,446  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,241 		 100
[ 115.6]
88,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
91,100 
b (　           ) 
104,296  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
108,533 		 100
[ 122.1]
88,889 
91,600 
c (　           ) 
53,567  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
53,835 		 100
[  60.5]
88,983 
91,700 
d (　     90,601) 
90,601  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
88,666 		 100
[  99.9]
88,755 
91,400 
e (　           ) 
65,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,180 		 100
[  70.3]
88,450 
91,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +66.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,400 円／㎡]  



日立 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,063,287 
7,670,704 
31,392,583 
27,557,600 
3,834,983 		 （　0.9490）
3,639,399 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     71,360,765 円　　　　（　     62,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日立 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ5 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   1,148 ㎡     45.0 m x   24.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階店舗（事務所可）４～５階事務所を想定 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 共用部分及びエントランスを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
2,220 
666,000 		 4.0  2,664,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
400.00 
80.0 
320.00 
2,080 
665,600 		 2.0  1,331,200 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
400.00 
80.0 
320.00 
2,080 
665,600 		 2.0  1,331,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
79.0 
1,580.00 

3,328,400 		 7,988,800 
0 
⑨年額支払賃料      3,328,400 円　×　12ヶ月　＝　      39,940,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,536,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,940,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,536,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,488,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,988,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,988,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,063,287 円　　　　（　        34,027 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,227 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日立 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,176,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,244,304 円  　　　       41,476,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      801,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,665,200 円  　　　　    392,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       392,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       392,000 円  　　　　    392,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,670,704 円　（　　　　　　         6,682 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 392,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,557,600 円  
（　　　　　        24,005 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,063,287 円      
②総費用 7,670,704 円      
③純収益　①－② 31,392,583 円      
④建物等に帰属する純収益 27,557,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,834,983 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,639,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,360,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日立 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日立市幸町一丁目１５７番２
 0501004000132-0000
2 　日立市幸町一丁目１５９番２
 0501004000133-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
日立 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日立 5-6 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　大月　一代   TEL.
鑑定評価額 99,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日立市幸町１丁目１５７番２外
｢幸町１－３－５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

2:1		 ホテル

ＳＲＣ13		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 北東9m市道、南東側道 水道、ガス、下水 日立

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   350 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  24.4 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．０ｍ市道 交通

施設		 日立駅西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗事務所ビルやホテルが連たんする商業地域である。駅前の大型ＳＣ再開で集客力は回復、テナント
空室率は改善傾向にあり、需給は安定化傾向。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日立市～水戸市の商業地の圏域。需要者の中心は首都圏と県内企業による法人需要が中心的。テナント空
室率の高止まり傾向が続いているが、駅前の大型ＳＣ再開で集客力は回復基調にあり、その波及効果を受けテナント空
室率は改善傾向で需給は安定的に推移している。複合不動産取引が中心的で個別性が強く、需要の中心価格帯を見出す
ことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は日立市～水戸市の商業地と住商混在地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。中高
層の店舗事務所ビルが多い商業地域であるが、商業地の郊外分散化や高いテナント空室率を反映し収益価格はやや低位
に試算された。市場性と収益性を重視する商業地域であるので、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地と
の検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日立 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     67,600 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.1]		 [103.0]
100		 86,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少と商業地の郊外分散化で商業収益は
低迷、商業地の需給は業態と立地条件により
二極化傾向。


大型核店舗再開による波及効果を受け集客力
は回復基調にあり、テナント空室率は改善傾
向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日立 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日立０５７
４８
-131		 日立市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
b 日立０８２
０６
-151		 日立市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
c 水戸０５８
５１（再）
-98		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
北6m、角地
近商
高度5種最高45m
駐車場整備地区
(100,300)
d 水戸０６６
０５
-45		 水戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東18m国道、
南西3.4m、
二方路
近商
高度4種最高31m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,446  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,241 		 100
[ 109.4]
93,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
96,300 
b (　           ) 
68,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
68,212 		 100
[  80.3]
84,946 
87,500 
c (　           ) 
85,707  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
84,447 		 100
[  92.9]
90,901 
93,600 
d (　           ) 
70,537  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
76,838 		 100
[  86.7]
88,625 
91,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,000 円／㎡]  



日立 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,616,065 
7,591,740 
31,024,325 
27,276,400 
3,747,925 		 （　0.9490）
3,556,781 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     69,740,804 円　　　　（　     60,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日立 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ5 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   1,148 ㎡     45.0 m x   24.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸、２階～５階：事務所を想定した。 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 階段・廊下等の平均的な共用部分を控除
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
75.0 
300.00 
2,200 
660,000 		 3.0  1,980,000 
1.0  660,000 

 2～ 5		 事務所
400.00 
80.0 
320.00 
2,050 
656,000 		 3.0  1,968,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
79.0 
1,580.00 

3,284,000 		 9,852,000 
660,000 
⑨年額支払賃料      3,284,000 円　×　12ヶ月　＝　      39,408,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,500 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,350,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,408,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,350,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,445,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,312,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,852,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,609 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          660,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         210,936 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,616,065 円　　　　（　        33,638 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,055 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日立 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,164,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,222,740 円  　　　       40,758,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      801,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,627,800 円  　　　　    388,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,591,740 円　（　　　　　　         6,613 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 388,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  2.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0658 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,276,400 円  
（　　　　　        23,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,616,065 円      
②総費用 7,591,740 円      
③純収益　①－② 31,024,325 円      
④建物等に帰属する純収益 27,276,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,747,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,556,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,098 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     69,740,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日立 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日立市幸町一丁目１５７番２
 0501004000132-0000
2 　日立市幸町一丁目１５９番２
 0501004000133-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
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備考