令和7年1月15日　提出 日立 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -35 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市森山町４丁目３１０番 ｢森山町４－１４－６｣ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主体とす る傾斜地の住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 大甕 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 大甕駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号に近い既成住宅地域で、地域要因に特段の変化は認められず、当面現状の住環境にて推移していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日立市南部を中心とする市内市街化区域内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内居住又は市内 に勤務する一次取得者層である。傾斜のある既成住宅地域で街路条件もやや劣るため市場での選好性は低く、需要は低 迷している。需要の中心となる価格帯は、土地は２８０㎡程度で８００万円～９００万円程度、新築戸建物件は２，０ ００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は大半が低層の自己用住宅で、主として自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的な住宅地域である。比準価格は市内自己利用前提の住宅地の取引事例を採用して求められており、実証的で 信頼性は高い。したがって、収益還元法は非適用とし、市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [148.1] [101.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率、高齢化率は県平均より高い 。山側住宅団地や北部住宅地の需要は低調、 中央から南部の条件良好な平坦部の住宅地の 需要は堅調。 一般住宅主体の傾斜のある既成住宅地域で、 需要は弱含み。地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％