令和7年1月14日　提出 日立 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -34 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　後藤　伸一   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市田尻町５丁目２０６１番７ ｢田尻町５－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 385   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 小木津 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 小木津駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 国道６号背後の住宅地域で、利便瀬施設への接近性が比較的良好な地域で、小規模開発と既成住宅が混在してお り現状のまま推移。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日立市内の北部の住宅地域と判定した。国道背後の住宅地で、一般住宅が中心で小規模開発及び既成住 宅がみられる。平坦地であり需給動向は堅調である。需要者の中心は、近隣の工場等に勤務するサラリーマン層が中心 で、賃貸住宅からの住替え需要も見受けられる。需要の中心となる価格帯は、土地は３８０㎡程度で１，２００万円程 度、新築戸建で２，８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とした住宅地域。居住環境を重視する自用の住宅の需要が中心でアパートの需要は少ない。投資採算性 等の観点及び地域性等から収益価格は算定しなかった。一方、比準価格は、実際の取引に基づき価格を算定しており実 証的かつ客観的で信頼性が高い。よって、比準価格に基づき、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [ 88.7] [102.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇傾向及び原材料費高騰等変動期にあ り、今後の地価への影響及び動向に注視する 必要がある。 国道背後の住宅地域で、利便施設が近接し、 需給動向は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％