令和7年1月15日　提出 日立 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -33 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　関　哲也   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市東滑川町１丁目３１７６番７ ｢東滑川町１－１－１０｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られ開 発も進みつつある住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 日立 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 日立駅北東方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主とする住宅地域で地域要因に特段の変化は認められず、当面現状の住環境にて推移していくものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日立駅及び小木津駅を最寄り駅とする市内市街化区域内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内 居住又は市内に勤務する一次取得者層である。国道６号と２４５号の間にある平坦部の住宅地域であるが、市内北部地 域の需要は弱含みの状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は総額６００万円程度、新築の戸建物件で２ 千万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。地域周辺にはアパー トも見られるが自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住快適性が重視される。比準価格は日立市内の住宅 地域の取引事例を中心に、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた関連づけを行って求めており、実証的で信頼性 は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、本件鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [ 80.9] [105.0] 100 36,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率、高齢化率は県平均より高い 。山側住宅団地や北部住宅地の需要は低調、 中央から南部の条件良好な平坦部の住宅地の 需要は堅調。 戸建住宅主体の住宅地域で、地域要因に特段 の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％