令和7年1月14日　提出 日立 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -28 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　塚本　修一   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 32,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市高鈴町４丁目２５５番 ｢高鈴町４－１２－６１｣ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い分譲住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 日立 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 日立駅北西方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が立ち並ぶ街路整然とした住宅団地であることから、現状の住環境を維持していくものと予測する。生 活利便性の劣る高台にあり需要減少が続いていることから、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市内の市街化区域内住宅地域のほぼ全域であり、特に市域中央部部エリアとの代替性が強い。需要者 の中心は日立市内の社宅・賃貸住宅住まいの一次取得者が中心で、市外からの転入はほとんど見られない。居住者の高 齢化が進み高台から低地の住宅地域への住み替えによる供給が多く見られ、供給過剰感が強く需要を供給が上回ってい る。需要の中心価格帯は土地のみで８００万円前後、新築の戸建物件で２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的中心の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格であ る。収益価格は、戸建住宅用に開発された住宅団地であり経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため試算しなかっ た。よって収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、自己使用目的の取引価格を指標として価格決定がされて いることから、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [ 87.6] [101.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 設備投資・個人消費は緩やかな増加傾向、雇 用・所得環境は改善傾向にあり、公共投資は 持ち直しているが、住宅投資は弱い動きが続 いている。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地であり、居住利便 性は劣るが住環境は良好なことから、普通住 宅地として概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％