令和7年1月15日　提出 日立 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -25 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　安　智範   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市小木津町３丁目１４７９番１ ｢小木津町３－１７－１５｣ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南東6m市道、北東側道 水道、ガス、下水 小木津 740m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小木津駅北東方 740m 法令 規制 １中専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小木津駅徒歩圏内で生活利便性が良好な住宅地域であり、公営住宅・アパート・空地も見られる。宅地の需給関 係は改善しつつある。地価は、微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市内の住宅地域と判定した。特に日立市中部～北部の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心 は日立市内の社宅や賃貸住宅から住み替える一次取得者で、市外からの転入は少ない。開発分譲された新規住宅地に比 べ選好性は低いが、駅徒歩圏内にあり生活利便性に優ることから需給改善の兆しも見られる。需要の中心となる価格帯 は、土地は３００㎡程度で１，０００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円台後半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には共同住宅や空地も散見されるが、主として戸建住宅地により構成されており、自己使用目的での住宅用地 取引が中心となる。賃料水準は土地価格に比して低位であり、建築費の高騰による影響もあり、経済合理性のある賃貸 経営は困難であると判断し、収益還元法は適用しない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地の取引実態をよ り良く反映した比準価格を標準をもって、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -22                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [105.0] 100 [ 96.0] [107.1] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は引き続き高水準で減少しており、高齢 化率も上昇している。消費者物価の持続的高 騰が個人消費に及ぼす影響が懸念される。 駅徒歩圏内で居住環境に優位性のある地域で ある。需要は安定的で、地価は微減で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％