令和7年1月15日　提出 日立 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日立 -21 茨城県 茨城第４ 氏名  不動産鑑定士　澤田　慶一郎   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日立市中成沢町２丁目３３２番 ｢中成沢町２－５－３｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,192) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 務所等が混在する住 宅地域 東4.8m市道 水道、ガス、下水 日立 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位：北４．８ ｍ市道 交通 施設 日立駅南西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日立市の市街化区域内の住宅地域一円と判定した。典型的な需要者は市内に職場や住居を有する３０～４ ０代の一次取得者層である。近隣地域は、最寄駅から距離を置く既成の住宅地域で、需要の回復がやや遅れており、地 価は若干の弱含みで推移していると思料する。但し、建物価格の上昇が住宅地価格に及ぼす影響の程度を注視する必要 がある。土地は７００万円～８００万円程度、新築総額は３，０００万円前後が指標となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅等を建設するには地積が小さく、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されることから、収益還元法の適 用を見送った。したがって、取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は類似性が高い取引事例価格を重視して 試算されており精度は高いと考えられる。よって、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額と 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日立 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [120.9] [102.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少継続の中、地価は立地条件により二 極化が進んでいる。市街地平坦部では横ばい 又は下げ止まり傾向。高台の住宅地域では下 落傾向が継続。 市街地平坦部に位置するため、需要は比較的 堅調である。地価は底値に近づきつつある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％